Pembelian rumah haruslah dilakukan secara hati-hati agar tak menimbulkan persoalan pada hari kemudian. Salah satu yang perlu dicek ialah kelengkapan dokumen terkait rumah yang akan dibeli.
Salah satu pembaca detik's Advocate punya pertanyaan terkait pembelian rumah. Pembaca lainnya juga bisa menanyakan pertanyaan serupa dan dikirim ke email: redaksi@detik.com dan di-cc ke andi.saputra@detik.com. Berikut pertanyaan pembaca:
Dear team redaksi
Selamat sore,
Saya ingin bertanya dan minta saran langkah-langkah penting apa saja apabila ingin membeli rumah yang hanya punya AJB. Si penjual merupakan tangan ke dua, dengan bukti AJB yang sudah atas nama penjual, AJB yang dibuat oleh PPAT (Kecamatan)
Mohon dibantu poin-poin penting yang harus saya lakukan dalam membeli rumahnya dan ada pertanyaan beberapa dari saya di bawah ini:
1. Apa yang harus saya periksa di AJB itu?
2. Bila saya membeli, apakah AJB itu itu bisa diganti k AJB atas nama saya? Jika Ya kemana saya harus mengurusnya? baiknya ke PPAT atau notaris?
3. Apakah saya perlu cek ke BPN minta referensi status tanah?
4. Apakah AJB sudah sah secara hukum?
Demikian terima kasih, apabila ada poin penting lainnya, mohon dibantu informasinya
Terima kasih
Untuk menjawab pertanyaan pembaca detik's Advocate di atas, kami meminta pendapat advokat Yudhi Ongkowijaya, SH, MH. Berikut penjelasan lengkapnya:
Terima kasih atas pertanyaan yang Saudara sampaikan. Kami akan coba membantu untuk menjawabnya satu per satu.
Jawaban Pertama:
Akta Jual Beli (AJB) berbentuk perjanjian. Oleh karena jual beli adalah suatu perjanjian, maka secara umum tunduk kepada ketentuan yang diatur di dalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang menyatakan, perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Selain itu, juga bersandar kepada ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata yang menyatakan bahwa untuk sahnya perjanjian diperlukan empat syarat yakni sepakat, cakap, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal.
Terhadap isi dari AJB yang sudah ditandatangani wajib dilaksanakan oleh para pihak dengan sebaik-baiknya, sehingga dengan demikian terikat kepada ketentuan Pasal 1338 Ayat (1) dan Ayat (3) KUHPerdata, yaitu bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya; Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik.
Selain hal-hal di atas, juga penting diperhatikan mengenai sudah tercantumnya secara jelas dan benar di dalam AJB tentang identitas dari pihak penjual maupun pembeli, data lengkap tanah yang akan diperjualbelikan, hak serta kewajiban masing-masing pihak, dan kesepakatan lainya yang terkait.
Jawaban Kedua:
Saat Saudara melakukan jual beli dengan si pemilik sekarang, tentu AJB antara yang bersangkutan dengan pemilik tanah yang lama akan berganti dengan AJB antara Saudara dengan pemilik tanah sekarang. Namun demikian, Saudara dapat memastikan terlebih dahulu sebelumnya mengenai keotentikan AJB dimaksud beserta dengan status tanah tersebut (bebas sengketa/letak tanah sesuai dengan data kepemilikan di AJB sebelumnya) ke kantor Kecamatan/Kelurahan tempat tanah tersebut berada. Pengurusan pembuatan AJB dilakukan oleh atau dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ataupun Camat selaku PPAT Sementara.
Jawaban Ketiga:
Oleh karena tanah yang akan Saudara beli belum bersertifikat, maka pengecekan status tanahnya tidak dapat dilaksanakan di Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat tetapi dilakukan pada Kantor Kelurahan/Kantor Desa tempat tanah tersebut berletak.
Jawaban Keempat:
AJB yang dibuat sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, sah mengikat secara hukum bagi para pihak. Akan tetapi, AJB bukan merupakan tanda bukti yang sah atas tanah menurut Undang-Undang, karena sertifikat lah yang menjadi tanda bukti yang kuat atas kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud di dalam ketentuan Pasal 1 Ayat (20) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997), yang menyatakan :
"Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Ayat (2) Huruf (c) UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan"
Selanjutnya, ketentuan Pasal 37 Ayat (1) PP 24/1997, menyatakan :
"Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku"
Berdasarkan ketentuan Pasal 37 Ayat (1) PP 24/1997 tersebut, maka hak atas tanah dapat beralih ketika ada perbuatan jual beli yang sah. Oleh karena itu, AJB dapat dinyatakan sebagai bukti peralihan hak dari penjual kepada pembeli, namun tidak sebagai bukti kepemilikan yang sah sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.
Penting untuk melakukan pendaftaran tanah guna mendapatkan sertifikat sebagai tanda bukti kepemilikan yang sah, sebagaimana ketentuan Pasal 23 Ayat (1) dan Ayat (2) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU 5/1960), yang pada intinya menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah harus didaftarkan karena pendaftaran dimaksud merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak maupun sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
Demikian jawaban dari kami, semoga dapat bermanfaat. Salam.
Yudhi Ongkowijaya, SH, MH.
Partner pada Law Office ELMA & Partners
www.lawofficeelma.com
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum internasional, hukum waris, hukum pajak, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidakbisadigugat.
Simak juga Video 'Dear Pengabdi KPR Simak Penjelasan Ini Sebelum Beli Rumah':
(asp/HSF)