Mimpi memiliki rumah idaman menjadi impian setiap orang. Tapi tidak sedikit ditemui beberapa kasus konsumen yang mendapati developer nakal.
Berikut pertanyaan pembaca yang diterima detik's Advocate. Pembaca detikcom juga bisa mengajukan pertanyaan serupa dan dikirim ke email: redaksi@detik.com dan di-cc ke andi.saputra@detik.com
Untuk menjawab pertanyaan pembaca detik's Advocate di atas, kami meminta pendapat advokat Penyuluh Hukum Ahli Madya Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN) Kemenkumham, Teguh Ariyadi, S.Sos., M.Si. Pembaca juga bisa melakukan konsultasi online ke BPHN di https://lsc.bphn.go.id/konsultasi. Berikut jawaban lengkapnya:
Terima kasih kepada Klien Rahmad Wahyudi atas pertanyaannya.
Berdasarkan uraian kasus yang Klien sampaikan, setidaknya ada 2 masalah hukum yang harus diselesaikan.
Pertama adalah hak Klien untuk memperoleh Akta Jual Beli (AJB) setelah membayar cicilan KPR secara teratur selama 7 (tujuh) tahun.
Kedua adalah kekhawatiran Klien tidak mendapat sertifikat karena sertifikat tersebut diagunkan oleh Bank A sebagai kreditur kepada lain, yaitu Bank B.
Pertama, yang perlu dijelaskan adalah upaya hukum terkait hak Klien untuk memperoleh AJB setelah membayar cicilan KPR. Perlu dipahami bahwa penghitungan cicilan dan penyerahan AJB dilakukan berdasarkan perjanjian saat pemasaran. Secara hukum, pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli menjadi bagian pembayaran atas harga rumah dan penyerahan AJB dijelaskan saat pemasaran.
Hal ini diatur dalam Pasal 7 ayat (1) dan (2) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, dinyatakan :
"(1) Pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli kepada pelaku pembangunan pada saat Pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga Rumah.
(2) Pelaku pembangunan yang menerima pembayaran pada saat Pemasaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus menyampaikan informasi mengenai:
a. jadwal pelaksanaan pembangunan;
b. jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli; dan
c. jadwal serah terima Rumah."
Pengertian pemasaran sendiri, berdasarkan Pasal 1 angka 3 :
"adalah kegiatan yang direncanakan pelaku pembangunan untuk memperkenalkan, menawarkan, menentukan harga, dan menyebarluaskan informasi tentang rumah atau perumahan dan satuan rumah susun atau rumah susun yang dilakukan oleh pelaku pembangunan pada saat sebelum atau dalam proses sebelum penandatanganan PPJB."
Berdasarkan aturan tersebut, Klien idealnya sudah memahami berbagai informasi terkait rumah yang akan dibeli, termasuk penghitungan cicilan dan juga penyerahan Akta Jual Beli sebelum ditandatanganinya Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB). Dengan demikian, Klien dan pihak pengembang memahami hak dan kewajibannya masing-masing.
Untuk menjawab kekhawatiran Klien tentang penyerahan Akta Jual Beli, Klien dapat menanyakan kembali kepada pihak pengembang. Klien juga dapat mendiskusikan dengan pihak pengembang terkait Perjanjian Pendahuluan Jual Beli ynag telah ditandatangani untuk memperoleh informasi lebih lanjut. Perlu dipahami pula bahwa masalah jual beli adalah masalah perdata yang jika terjadi permasalahan dapat diselesaikan dengan cara musyawarah.
Kedua, yang perlu dijelaskan adalah upaya hukum untuk memperoleh sertifikat yang diagunkan oleh pengembang kepada bank lain. Secara hukum, pihak pengembang seharusnya memberikan penjelasan kepada Klien sebagai konsumen bahwa properti tersebut telah diagunkan ke bank lain.
Hal ini diatur dalam Pasal 6 ayat (3) yang menyatakan:
"Dalam hal tanah dan/atau bangunan menjadi agunan, pelaku pembangunan menjelaskan kepada calon pembeli.".
Jika agunan ini kemudian membuat pengembang tidak memenuhi jadwal penyerahan sertifikat, maka Klien dapat membatalkan pembelian rumah dan menuntut pengembalian seluruh pembayaran yang diterima oleh pengembang. Hal ini diatur dalam Pasal 9 ayat (1) dan (2) yang menyatakan :
"(1) Dalam hal pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat (2) huruf a dan/atau huruf b, calon pembeli dapat membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau Rumah Susun.
(2) Apabila calon pembeli membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), seluruh pembayaran yang diterima pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli."
Untuk memperoleh kepastian tentang penyerahan sertifikat, Klien disarankan untuk menanyakannya kembali kepada pihak pengembang. Klien juga dapat meminta informasi lebih lanjut dari pihak pengembang terkait penyerahan sertifikat berdasarkan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang telah ditandatangani bersama.
Jika Klien sudah memenuhi kewajiban melakukan pelunasan pembayaran sesuai perjanjian sementara pihak pengembang lalai tidak menyerahkan sertifikat yang diagunkan tersebut, Klien dapat melaporkannya kepada pihak kepolisian dengan tuduhan penggelapan. Tindakan pengembang dapat dikatagorikan sebagai penggelapan karena telah melakukan perbuatan melawan hukum dengan mengagunkan barang berupa sertifikat yang bukan miliknya sehingga pemilik sertifikat yang telah membayar lunas tidak dapat memperoleh haknya.
Tindak pidana penggelapan ini diatur dalam Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang menyatakan :
" Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah."
Sebagai konsultan, Klien tetap disarankan untuk mengupayakan penyelesaian lewat jalur musyawarah terlebih dahulu dengan meminta penjelasan lebih lanjut tentang penyerahan AJB dan sertifikat. Jika upaya ini tidak membuahkan hasil yang diharapkan, Klien dapat menempuh jalur hukum dengan tuduhan penggelapan berdasarkan aturan hukum yang telah dijelaskan di atas.
Demikian yang dapat kami jelaskan terkait kasus hukum yang Klien tanyakan.
Semoga bermanfaat bagi Klien dalam menyelesaikan permasalahan hukum tentang pembelian rumah yang Klien hadapi.
Disclaimer :
Jawaban ini adalah pendapat hukum yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan/penetapan pengadilan.
Dasar Hukum:
Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah
Teguh Ariyadi, S.Sos., M.Si.
Penyuluh Hukum Ahli Madya BPHN Kemenkumham
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum internasional, hukum waris, hukum pajak, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
 detik's advocate Foto: detik's Advocate |
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.
.webp)
