Penjual Ruko Ingkar Urus Balik Nama SHM, Apa yang Saya Harus Lakukan?

ADVERTISEMENT

detik's Advocate

Penjual Ruko Ingkar Urus Balik Nama SHM, Apa yang Saya Harus Lakukan?

Tim detikcom - detikNews
Kamis, 01 Sep 2022 09:30 WIB
Putra Sianipar
Pengacara Putra Sianipar
Jakarta -

Perjanjian jual beli acap kali diwarnai ketidakpatuhan salah satu pihak sehingga menjadi sengketa. Lalu bagaimana solusinya?

Hal itu menjadi pertanyaan pembaca detik's Advocate yang dikirim ke email: redaksi@detik.com dan di-cc ke andi.saputra@detik.com Berikut pertanyaan lengkapnya:

Keluarga saya pada bulan Mei 2019 membeli sebuah ruko dengan dibayar cash (lunas), dengan perjanjian hitam di atas putih di atas meterai antara pihak pembeli dan pihak penjual tanpa menjelaskan secara rinci lokasi dan luas bangunan yang dimaksud. Pihak penjual hanya menjelaskan bahwa menanggung semua biaya yang timbul sampai sertifikat diserahkan ke pihak pembeli.

Tanpa sepengetahuan pihak pembeli, ternyata sertifikat bangunan tersebut masih ada di dalam bank yang sebelumnya digadaikan oleh pihak penjual. Akhirnya, setelah didesak cukup lama sertifikat tersebut akhirnya keluar dari bank setelah mengalami proses pemecahan dikarenakan sertifikat induk bangunan terdiri dari 2 (dua) unit ruko, sedangkan keluarga saya hanya membeli 1(satu) unit ruko.

Yang jadi permasalahan sekarang adalah, sampai pada bulan Agustus 2022, yang mana sertifikat hasil pemecahan ini sudah masuk ke notaris pada bulan Desember 2021 untuk dibalik nama, pihak penjual tak juga kunjung menyelesaikan sangkutannya atau biaya yang menjadi beban.

Setelah dilakukan komunikasi melalui telepon, pihak penjual tak mau memberi kepastian kapan tanggungan atau beban di notaris akan dibayarkan. Yang dia sampaikan akan membayar jikalau uangnya sudah ada. Pihak penjual juga dengan nada marah-marah kalau ditagih atau ditelepon untuk dipastikan kapan ia akan menyelesaikan tanggungan di notaris.

Langkah hukum apa yang dapat keluarga saya lakukan dengan sikap penjual seperti itu?

Sedangkan Sertifikat itu sudah sangat keluarga saya perlukan.


Untuk menjawab masalah di atas, tim detik's Advocate meminta pendapat hukum dari Putra Sianipar SH LLM. Berikut jawaban lengkapnya:

Terima kasih atas pertanyaan yang Saudara berikan. Oleh karena tidak lengkapnya data dan fakta yang Saudara berikan, maka kami akan mencoba menjawab pertanyaan Saudara dengan fakta-fakta yang dipaparkan beserta dengan asumsi-asumsinya.

Berdasarkan uraian Saudara, dapat kami asumsikan bahwa perjanjian jual beli ruko tersebut dilakukan di bawah tangan yang artinya perjanjian tersebut tidak dibuat dan ditandatangani di depan notaris/pejabat pembuat akta tanah ("notaris/PPAT") yang kemudian perjanjian tersebut dikenal sebagai akta jual beli (AJB) atas sebidang tanah dan ruko.

Oleh karena tidak dibuat di hadapan notaris/PPAT, beberapa hal esensial yang harusnya masuk di dalam perjanjian menjadi tidak ada, seperti tidak dimuatnya secara jelas lokasi dan luas bangunan dalam objek perjanjian. Hal ini dapat menimbulkan adanya ketidakjelasan tentang ruko mana yang akan dibeli yang pastinya akan mempengaruhi dari harga ruko tersebut.

Meski begitu, hal tersebut di atas tidak serta-merta menjadikan perjanjian tersebut menjadi tidak sah. Sebab, menurut Pasal 1320 KUHPerdata, perjanjian disebut sah apabila ada kesepakatan para pihak, kecakapan para pihak, adanya objek perjanjian; dan suatu sebab yang halal. Perjanjian yang sah tersebut menurut pasal 164 Herzien Inlandsch Reglementatau disingkat HIR memiliki kekuatan pembuktian yang sah di pengadilan ketika terjadi sengketa hanya saja kekuatan pembuktiannya tidak sesempurna akta autentik yang dibuat oleh notaris/PPAT

Terhadap tindakan pihak penjual yang ingkar janji dengan tidak menyelesaikan kewajiban untuk membereskan beban-beban biaya dalam pengurusan sertifikat balik nama di notaris maka menurut kami langkah-langkah yang harus dilakukan sebelumnya adalah dengan memberikan secara sah dan patut surat peringatan (somasi) kepada pihak penjual yang pada intinya mengingatkan untuk segera melakukan kewajibannya sesuai dengan perjanjian sampai batas tertentu atau dinyatakan lalai di mana hal ini diatur dalam Pasal 1238 KUHPerdata.

Namun apabila surat peringatan (somasi) tersebut tidak direspon dengan baik dan bahkan kewajibannya masih saja tidak dilaksanakan maka Saudara dapat mengajukan gugatan wanprestasi di pengadilan di mana domisili hukum tergugat berada atau dalam hal ini adalah Penjual.

Demikian jawaban ini kami sampaikan dengan segala asumsi-asumsinya. Apabila ada pertanyaan lebih lanjut dapat mengunjungi website kami di www.sianiparandpartners.com.

Terima kasih atas perhatiannya.

Putra Sianipar SH LLM

Advokat
Jakarta
www.sianiparandpartners.com

Tentang detik's Advocate

detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.

Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum waris, perlindungan konsumen dan lain-lain.

Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.

detik's advocatedetik's advocate Foto: detik's Advocate

Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com

Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.

Simak juga 'Animo Masyarakat Nikmati Layanan Kantor Pertanahan di Akhir Pekan':

[Gambas:Video 20detik]



(asp/asp)

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT