.webp)
Iklan properti menggoda konsumen dengan berbagai bujukan. Namun konsumen harus hati-hati dan teliti sebab ada developer nakal yang memasang jebakan terselubung dalam perjanjian.
Salah satunya diceritakan pembaca detik's Advocate, Rifki berikut ini:
Halo detik's Advocate
Saya mau beli rumah cash bertahap di Jatiasih, Bekasi.
Tapi pengembang nggak mau PPJB ke notaris.
apakah aman melakukan jual beli dengan cash bertahap tanpa PPJB?
Bagaimana bila pengembang wanprestasi seperti proyek molor hingga status tanah tidak jelas?
Mohon penjelasannya
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Rifki
Bekasi
Untuk menjawab masalah di atas, tim detik's Advocate meminta pendapat hukum dari notaris Imarotun Noor Hayati, S.H.Sp.N. Berikut jawaban lengkapnya:
Detikers, Pertanyaan Saudara Rivki, ini menarik dan mewakili banyak orang kelihatannya. Perasaan khawatir, itu sangat wajar terjadi baik kepada pembeli ataupun penjual. Apalagi, kalau obyek jual belinya berupa property. Setidaknya, kekhawatiran karena 2 (dua) hal utama, nilai transaksi yang tidak sedikit dan seringnya kabar wanprestasi dalam bisnis property.
Sebelumnya kita harus tahu, apa sebenarnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB. Sejatinya, PPJB merupakan perjanjian pendahuluan, yang bertujuan untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan ia akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli dan pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual, sesuai dengan ketentuan yang telah diperjanjikan oleh para pihak.
PPJB yang berkaitan dengan proses peralihan hak atas tanah tidak diatur secara spesifik dalam peraturan perundang-undangan. Adapun salah satu peraturan yang telah menggunakan istilah PPJB adalah Peraturan Pemerintah Nomor 14 tahun 2016 tentang Penyelenggaran Perumahan dan Kawasan Permukiman dan aturan perubahannya. Ketentuan Pasal 1 angka 10 dan angka 11 PP nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan sebagai berikut:
Angka 10
"Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli."
Angka 11
"Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris."
Mengacu pada ketentuan hukum yang terkandung pada pasal di atas, maka secara umum dapat dipahami bahwa PPJB merupakan kesepakatan awal antara calon penjual dengan calon pembeli yang memperjanjikan akan dilakukan transaksi jual beli atas suatu benda, pada umumnya benda tidak bergerak termasuk tanah.
Status hukum PPJB memang tidak bisa disamakan dengan AJB yang akan menjadi bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli.
Biasanya PPJB dilakukan karena tanah /rumah yang akan menjadi obyek jual beli belum dapat dialihkan, seketika itu karena alasan tertentu, yaitu: Pembayaran belum lunas/Cash bertahap, belum membayar pajak, Sertifikat masih dalam proses pemecahan dan kondisi lainnya.
Sebaiknya membuat PPJB di hadapan pejabat yang berwenang. Apabila ada yang cidera janji, tidak dapat lagi mengelak dari kewajiban yang sudah ditentukan. Imarotun Noor Hayati, Notaris |
Berdasarkan hal tersebut di atas, meskipun PPJB bukan suatu keharusan, tetapi calon pembeli sebaiknya membuat PPJB di hadapan pejabat yang berwenang, karena Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat dalam bentuk akta autentik akan memiliki nilai pembuktian yang sempurna. Apabila ada yang cidera janji, tidak dapat lagi mengelak dari kewajiban yang sudah ditentukan. Tentu hal ini akan menjadi langkah preventif untuk mencegah apabila terjadi perselisihan antara penjual dan pembeli .
Dapat disimpulkan disini bahwa, penjualan property hanya dapat dilaksanakan apabila syarat-syarat Akta Jual Beli (AJB) sudah terpenuhi dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bersedia untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) atas property tersebut .
Menjawab pertanyaan kekhawatiran bagaimana kalau ada wanprestasi ?
Ada baiknya, kita lihat misalnya Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah dan Peraturan Pemerintah No. 12 Tahun 2021 Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang mengatur secara detail tentang kewajiban penjual dan pembeli, jaminan penjual, serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalan pengikatan, akta jual beli dan penyelesaian sengketa.
Dalam hal penjual tidak dapat menyerahkan benda sementara pembeli telah melunasi, atau jika benda yang diserahkan ternyata tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi bangunan, maka pembeli memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian dan penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku .
Semoga jawaban di atas dapat mencerahkan.
Terima kasih
Imarotun Noor Hayati, S.H.Sp.N
Ketua MPD Notaris Banyumas - Purbalingga
Jawaban disampaikan Alumni Fakultas Hukum Unsoed dalam rangka pelaksanaan program kerja dari Departemen Advokasi dan Bantuan Hukum, Keluarga Alumni Fakultas Hukum Universitas Jenderal Soedirman (KAFH Unsoed)
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum waris, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
 detik's advocate Foto: detik's Advocate |
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.
Lihat juga Video: Beli Rumah Seharga Satu Piring Nasi Goreng, Mau?
