Untuk menjawab masalah di atas, tim detik's Advocate meminta pendapat hukum advokat Slamet Yuono, SH, MH (partner pada Kantor Hukum 99 & Rekan). Berikut jawaban lengkapnya di halaman selanjutnya:
Sebelumnya saya ucapkan terima kasih atas pertanyaan yang saudara sampaikan kepada detik's Advocate.
I. MENGENAI IPL (IURAN PENGELOLAAN LINGKUNGAN)& SF (SINKING FUND)
Bahwa permasalahan yang terjadi dalam pengelolaan satuan rumah susun/apartemen sangat kompleks salah satunya adalah sebagaimana Saudara sampaikan, yaitu terkait dengan iuran IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) dan SF (sinking fund/dana endapan), tentunya pembayaran IPL dan SF merujuk pada AD (Anggaran Dasar)/ART (Anggaran Rumah Tangga) dari PPPSRS (perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun), di mana dalam AD/Anggaran Dasar P3SRS mengatur tentang kewajiban bagi anggota perhimpunan salah satu kewajibannya adalah melakukan pembayaran IPL, SF dan iuran lainnya sebagaimana diatur dalam AD/ART yang telah disahkan dalam rapat umum P3SRS, dalam menentukan besaran biaya pengelolaan Rumah Susun ditetapkan berdasarkan hasil musyawarah para Pemilik dan Penghuni dan disetujui oleh PPPSRS dalam RUA (Rapat Umum Anggota) hal ini sebagaimana dimaksud dalam Pasal 81 Peraturan Gubernur Nomor 132 Tahun 2018.
Mengenai Anggaran Dasar/AD P3SRS beserta materi muatannya termasuk kewajiban anggota perhimpunan untuk membayar kewajiban keuangan diatur dalam beberapa peraturan perundang-undangan antara lain :
1. Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, khususnya Pasal 76 yang berbunyi : "tata cara mengurus kepentingan pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga ";
2. Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, Pasal 99 huruf (c) yang berbunyi : " Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga paling sedikit memuat: (c) hak, kewajiban, larangan, dan sanksi bagi Pemilik atau Penghuni;
3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, Pasal 27 ayat (2) huruf (g) dan ayat (4) yang berbunyi:
ayat (2) g : sistematika Anggaran Dasar sebagaimana dimaksud pada ayat (1), paling sedikit memuat : g. Hak dan kewajiban anggota;
ayat (4) : Anggaran dasar sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan anggaran rumah tangga sebagaimana dimaksud pada ayat (3) disusun dengan materi muatan sebagaimana tercantum dalam Lampiran II yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari peraturan Menteri ini.
4. Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 tanggal 30 November 2018 Pasal 56 ayat (4) huruf (g) Juncto. Lampiran II mengenai Bentuk Anggaran Dasar Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) dalam pasal 15 (kewajiban anggota perhimpunan) ayat (3) yang berbunyi:
" Membayar kewajiban keuangan yang dipungut oleh perhimpunan atau berdasarkan ketentuan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan".
(catatan. Ada perubahan beberapa pasal dalam Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 yang selanjutnya dituangkan dalam Peraturan Gubernur Nomor 133 Tahun 2019)
Sedangkan mengenai Anggaran Rumah Tangga/ART P3SRS beserta materi muatannya termasuk sanksi bagi anggota perhimpunan/pemilik/penghuni diatur dalam beberapa peraturan perundang-undangan antara lain:
1. Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, khususnya Pasal 76 yang berbunyi : "tata cara mengurus kepentingan pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga ";
2. Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, Pasal 99 huruf (c) yang berbunyi : " Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga paling sedikit memuat: (c) hak, kewajiban, larangan, dan sanksi bagi Pemilik atau Penghuni";
3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, Pasal 27 ayat (3) huruf (0), yang berbunyi :
" sistematika Anggaran Rumah Tangga sebagaimana dimaksud pada ayat (1), paling sedikit memuat : (o). Sanksi;
4. Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 132 Tahun 2018, Pasal 56 ayat (5) huruf (o) Juncto Lampiran III Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 tanggal 30 November 2018 mengenai Bentuk Penyusunan Anggaran Rumah Tangga PPPSR dalam Pasal 44 (Sanksi) ayat (1) dan (2) yang berbunyi :
1. Pemilik dan/ atau penghuni yang melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan, AD Perhimpunan, ART Perhimpunan, Tata Tertib dan peraturan lainnya serta aturan dalam pengelolaan Rumah Susun akan dikenakan sanksi.
2. Sanksi dimaksud dalam ayat 1 pasal ini sesuai dengan kadar pelanggarannya dapat berupa peringatan secara lisan maupun tulisan.
Pembayaran IPL dan SF adalah merupakan kewajiban, apabila pemilik menunggak maka bisa diterapkan sanksi baik lisan/tertulis atau sanksi lainnya.Slamet Yuono, Advokat |
Bahwa berdasarkan beberapa peraturan perundang-undangan sebagaimana diuraikan di atas, pembayaran IPL dan SF adalah merupakan kewajiban keuangan yang dipungut oleh perhimpunan, sehingga apabila pemilik/penghuni/anggota perhimpunan menunggak maka bisa diterapkan sanksi baik lisan/tertulis atau sanksi lainnya sebagaimana diatur dalam AD/ART PPPSRS.
Tidak jarang ketika Pengurus PPPSRS menemui jalan buntu dalam melakukan Penagihan IPL dan SF, akhirnya sampai dibawa ke ranah gugatan perdata. Sebagaimana perkara perdata Nomor 687/Pdt.G/2019/PN Jkt .Utr, tanggal 07 Agustus 2020, dimana Penggugat mendalilkan Tergugat tidak melaksanakan kewajiban untuk membayar iuran Service Charge, Sinking Fund, Listrik dan Air beserta denda-dendanya sebagai berikut, yaitu :
-Tunggakan atas Biaya Iuran Pemeliharaan Lingkungan (IPL) terhitung sejak Bulan April 2017 hingga Bulan Oktober 2019, yaitu sebesar Rp.66.250.000- (enam puluh enam juta dua ratus lima puluh ribu rupiah);
-Tunggakan atas Iuran Dana Cadangan / Biaya Sinking Fund (SF) Tergugat terhitung sejak Bulan April 2017 hingga Bulan Oktober 2019 adalah sebesar Rp. 9.612.500,- (sembilan juta enam ratus dua belas ribu lima ratus rupiah);
-Tunggakan Iuran Listrik Tergugat terhitung sejak Juli 2017 hingga September 2019 adalah sebesar Rp. 7.615.595,- (tujuh juta enam ratus lima belas ribu lima ratus sembilan puluh lima rupiah);
-Tunggakan Iuran Air Tergugat terhitung sejak April 2018 hingga September 2019 adalah sebesar Rp. 1.694.970,- (satu juta enam ratus sembilan puluh empat ribu sembilan ratus tujuh puluh rupiah
Lalu bagaimana dalam praktiknya? Apakah sudah ada yang digugat ke pengadilan? Simak halaman selanjutnya.
Terhadap perkara Nomor 687/Pdt.G/2019/PN Jkt .Utr ini pada tanggal 07 Agustus 2020 Majelis hakim menjatuhkan Putusan Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet onvantkelijk verklaard);
Saling gugat antara Pemilik/Penghuni Satuan Rumah Susu/Apartemen dengan Building Management juga terjadi dalam perkara Nomor. 647/PDT.G/2015/PN JKT.SEL, sebagaimana dilansir dari situs resmi (https://sipp.pn-jakartaselatan.go.id/index.php/detil_perkara).
Di mana pemilik/Penghuni mengajukan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum atas pemutusan aliran listrik, aliran air dan akses masuk lift pribadi pada unit Apartemen oleh building management dan gugatan rekonpensi oleh building management kepada penghuni/pemilik/Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi terkait tunggakan pembayaran Iuran Pengelolaan Lingkungan/Service Charge, pada tanggal 15 Juni 2016 Majelis Hakim Perkara Nomor. 647/PDT.G/2015/PN JKT.SEL menjatuhkan putusan antara lain :
DALAM KONPENSI:
1. Mengabulkan Gugatan PENGGUGAT Konpensi sebagian;
2. Menyatakan Tergugat Konpensi melakukan Perbuatan Melawan Hukum;
3. Menghukum Tergugat Konpensi untuk membuka akses lift pribadi Penggugat Konpensi;
4. Berdasarkan ex aequo et bono menghukum Tergugat untuk membayar kerugian sebesar Rp 43.552.762,011 (empat puluh tiga juta lima ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus enam puluh dua koma nol sebelas) kepada Penggugat Konpensi;
5. Menyatakan menolak gugatan Penggugat Konpensi selain dan selebihnya.
DALAM REKONPENSI:
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat Rekonpensi sebagian;
2. Menyatakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi melakukan perbuatan wanprestasi (ingkar janji) terhadap Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi;
3. Menghukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi membayar tunggakan pembayaran Service Charge/Iuran Pengelolaan Lingkungan sebesar Rp 30.121.840,00 (tiga puluh juta seratus dua puluh satu ribu delapan ratus empat puluh rupiah) ditambah denda sebesar Rp 13.430.922,011 (tiga belas juta empat ratus tiga puluh ribu sembilan ratus dua puluh dua koma nol sebelas) sama dengan Rp 43.552.762,011 (empat puluh tiga juta lima ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus enam puluh dua koma nol sebelas) kepada Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi;
4. Menolak gugatan rekonvensi selain dan selebihnya;
DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI
* Menghukum Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi dan Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi untuk membayar biaya perkara masing-masing setengah dari jumlah biaya perkara sebesar Rp. 726.000,- (tujuh ratus dua puluh enam ribu rupiah)
Dalam Perkara Nomor. 647/PDT.G/2015/PN JKT.SEL, jika diperhatikan Majelis Hakim mengabulkan sebagian Gugatan Konpensi dan mengabulkan sebagian Gugatan Rekonpensi dengan jumlah kerugian/tunggakan yang harus dibayarkan oleh Penggugat Konpensi dan Penggugat Rekonpensi adalah sama yaitu Rp 43.552.762,011 (empat puluh tiga juta lima ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus enam puluh dua koma nol sebelas).
Dari dua contoh perkara di atas kami melihat langkah hukum berupa gugatan terkait tunggakan IPL dan SF adalah merupakan pilihan terakhir, karena tentunya harus dipertimbangkan beberapa hal terlebih dahulu sebelum mengajukan gugatan, antara lain :
1. Membutuhkan biaya yang tidak sedikit untuk proses hukum, mulai dari Pengadilan Negeri sampai dengan Peninjauan Kembali di Mahkamah Agung;
2. Membutuhkan waktu yang lama , bisa sampai 5 tahun jika sampai di tahap Peninjauan Kembali);
3. Memerlukan tenaga untuk menjalani atau menghadapi proses hukum;
4. Menyita fikiran dan konsentrasi untuk menghadapi proses hukum yang ada.
Lalau bagaimana dengan ganset yang diduga dibawa pergi pengembang? Simak penjelasannya di halaman selanjutnya.
II. MENGENAI GENSET DI SARUSUN/APARTEMEN
Bahwa Saudara menyampaikan dalam kronologi jika genset diisukan dibawa dan dipindahkan dari apartemen kami untuk proyek apartemen developer lainnya tanpa sepengetahuan kami penghuni. Jika hal ini memang benar terjadi, Saudara dan penghuni/pemilik/anggota perhimpunan yang lain dapat memperhatikan di dalam AD/ART apakah genset sebagaimana Saudara maksud merupakan bagian bersama dari Satuan Rumah Susun, karena dalam AD/ART beberapa Satuan Rumah Susun memasukkan Genset sebagai bagian bersama, tetapi ada juga Satuan Rumah Susun yang tidak memasukkan Genset sebagai bagian bersama.
Terlepas dari pengaturan di dalam AD/ART, saudara harus dapat memastikan jika genset tersebut sudah ada sejak berdirinya Satuan Rumah Susun/Apartemen dan telah dimanfaatkan oleh pemilik/penghuni pada saat terjadinya mati lampu/terjadi pemadaman listrik oleh PLN, jika genset tersebut dapat dipastikan memang ada sejak apartemen berdiri maka genset tersebut merupakan Bagian Bersama dari Satuan Rumah Susun, dimana penghuni memiliki hak atas bagian bersama tersebut sesuai dengan NPP (Nilai Perbandingan Proporsional), hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 46 ayat (2) Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang berbunyi :
(2) Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dihitung berdasarkan atas NPP.
Sedangkan NPP sendiri menurut Pasal (1) ayat 13 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun adalah:
"angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya".
Dalam Undang-Undang tentang Rumah Susun mengatur secara tegas mengenai larangan, dimana salah satu larangan tersebut adalah mengalihfungsikan bagian bersama, hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 99 huruf (d) Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun yang berbunyi :
"setiap orang dilarang mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama dalam pembangunan atau pengelolaan rumah susun".
Ketentuan pidana atas pelanggaran Pasal 99 huruf (d) tersebut adalah sebagaimana diatur dalam Pasal Pasal 111 ayat (1) huruf (d) Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun yang berbunyi :
(d) mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama dalam pembangunan atau pengelolaan rumah susun. dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak Rp50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah).
Sebelum mengambil langkah hukum pidana berupa laporan kepada kepolisian RI, berdasarkan amanah dari Pasal 105 ayat (1) dan (3) Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, lebih baik permasalahan yang ada di selesaikan melalui jalur musyawarah untuk mufakat atau dilakukan melalui arbitrase, konsultasi, negosiasi, konsiliasi, dan/atau penilaian ahli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
III. MENGENAI BARANG MILIK APARTEMEN
Kemudian terkait dengan pertanyaan apakah bisa audit barang apa saja yg dibeli dan menjadi milik apartemen dari awal, tentunya hal tersebut bisa dilihat dari laporan auditor independen atas laporan keuangan pengelola yang dilakukan secara berkala termasuk adanya daftar aset yang dimiliki oleh apartemen dan yang dibeli.
Jika ternyata pelaku pembangunan/pengelola sementara satuan rumah susun di tempat saudara telah menyerahkan pengelolaan satuan rumah susun kepada PPPSRS, maka dari dokumen yang diserahkan kepada PPPSRS dapat diketahui daftar aset yang dimiliki oleh PPPSRS termasuk benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, hal ini sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, Pasal 83 dan 84 serta Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 Pasal 9 yang mengatur mengenai pengelolaan pada masa transisi dan kewajiban pelaku pembangunan dalam masa transisi.
Demikian uraian jawaban dari kami, semoga bermanfaat bagi saudara, para pembaca detik.com dan masyarakat pada umumnya.
Hormat kami,
Slamet Yuono, SH., MH
SEMBILAN SEMBILAN & REKAN
Advokat dan Konsultan Hukum
Menara 165, 4th Floor
Jl TB Simatupang, Cilandak, Jakarta Selatan
021 50812002 ext 575
Dasar Hukum :
1. Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun
2. Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun;
3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun;
4. Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 132 Tahun 2018
5. Peraturan Gubernur Nomor 133 Tahun 2019
Referensi :
1. Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Utara Nomor. 687/Pdt.G/2019/PN Jkt .Utr, tanggal 07 Agustus 2020 (putusan.mahkamahagung.go.id);
2. Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor. 647/PDT.G/2015/PN JKT.SEL,tanggal 15 Juni 2016 (https://sipp.pn-jakartaselatan.go.id/index.php/detil_perkara);
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum waris, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.
.webp)
