Saya Mau Beli Rumah dengan Alas HGB di Atas HPL, Apakah Bisa Di-SHM-kan?

Cermat sebelum membeli rumah adalah langkah tepat. Jangan sampai mimpi rumah idaman kusut belakangan. Salah satunya menelisik status tanah yang akan dijadikan rumah. Berikut pertanyaan pembaca ke detik's Advocate.

Hal itu menjadi pertanyaan pembaca detik's Advocate yang dikirim ke email: redaksi@detik.com dan di-cc ke andi.saputra@detik.com :

Yth bapak,

Saya ada rencana membeli tanah dan bangunan yang bersertifikat HGB di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan). Pertanyaan saya apakah sertifikat HGB diatas HPL tersebut dapat dijadikan Sertifikat Hak Milik (SHM)?

Mohon tanggapan dan sarannya karena rencananya nanti bangunan yang akan kami wariskan ke anak saya. Terima kasih atas perhatian dan jawabnnya,

Salam hormat,

Calon pembeli rumah

Untuk menjawab masalah di atas, tim detik's Advocate meminta pendapat hukum advokat Achmad Zulfikar Fauzi, S.H. Berikut jawaban lengkapnya:

Sebelumnya terimakasih kepada /ibu calon pembeli rumah atas pertanyaannya, sebelumnya perlu kita ketahui terlebih dahulu mengenai apa itu HPL/Hak Pengelolaan Lahan Tanah yang bapak/Ibu tanyakan.

Hak Pengelolaan Lahan adalah turunan atau bentuk lain dari hak menguasai negara atas tanah-tanah yang ada di Indonesia. Hak Pengelolaan dikuasai pengelolaannya oleh pemerintah melalui instansi kementerian, pemerintah daerah dan sejenisnya Hal ini pun diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP No.18 2021) Pasal 1 angka 3 dan yang berbunyi:

"Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan."

Hak pengelolaan sendiri dimungkinkan diberikan hak sekunder berupa Hak Guna Bangunan (HGB), maupun Hak Pakai dengan dasar perjanjian antara pengelola Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga yang membutuhkan. Hak Pengelolaan tetap ada namun di atasnya ada Hak Guna Bangunan, bukan Hak pengelolaan ditingkatkan jadi Hak Guna Bangunan.

Hak Pengelolaannya akan tetap ada dan kedua hak tersebut tercantum dalam sertipikat, tertulis:"HGB di atas Hak Pengelolaan".

Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 8 ayat (1) PP No. 18 2021 yang berbunyi sebagai berikut:

"(1) Hak Pengelolaan yang penggunaan dan pemanfaatan seluruh atau sebagian tanahnya untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain sebagaimana dimaksud daiam Pasal 7 ayat (1) huruf b dapat diberikan Hak Atas Tanah berupa hak guna usaha, hak guna bangunan dan/atau hak pakai di atas Hak Pengelolaan sesuai dengan sifat dan fungsinya, kepada:

a. pemegang Hak Pengelolaan sepanjang diatur dalam Peraturan Pemerintah; atau
b. pihak lain, apabila Tanah Hak pengelolaan dikerjasamakan dengan perjanjian pemanfaatan Tanah."

Merujuk dari pertanyaan bapak /ibu apakah sertifikat HGB diatas HPL tersebut dapat dijadikan sertifikat Hak Milik?

Menurut saya apabila bapak /ibu ingin menjadikan menjadi Sertipikat Hak Milik (SHM) dikarenakan lahan tersebut merupakan wewenang dari instansi pemerintah maka lahan tersebut haruslah dilepaskan terlebih dahulu oleh instansi kementerian/Pemerintah Daerah bersangkutan yang memiliki Hak Pengelolaan. Barulah bapak /ibu dapat mengajukan permohonan Sertipikat Hak Milik (SHM) atas tanah tersebut.

Demikian semoga bermanfaat.

Atas perhatiannya saya ucapkan terimakasih

Salam

Achmad Zulfikar Fauzi,S,H.
Advokat Freelance di Rachmad S Negoro and Partner
Anggota Advokat Alumni Unsoed (AAU) dan Anggota Peradi DPC Jakarta Pusat

Simak juga 'Tertipu Brosur Rumah, Bisakah Pengembang Kita Pidanakan?':

[Gambas:Video 20detik]