Hidup bertetangga penuh dengan cerita. Ada suka ada duka. Salah satunya soal akses jalan. Bagaimana ceritanya?
Berikut pertanyaan pembaca detik's Advocate:
Jadi saya membeli tanah ke paman saya sekitar 10 tahun lalu, dan dia menyertakan membuat pernyataan di atas meterai bahwa akan memberi akses jalan lebar 3 meter ke jalan raya dan surat pernyataan memang tidak ada saksi yang tanda tangan dan tidak ditandatangani istri juga walaupun saat itu ada istrinya juga. Setelah itu saya urus sertifikat PTSL, dan keluar sertifikat. Di SHM tidak ada akses jalan di plot denah sertifikat, padahal akses jalan saya hanya satu.
Sudah hampir 10 tahun kita lalui, dan saat ini paman saya tidak mau mengakui kalau jalan yang dia kasih 3 meter, dan dia menyangkal surat pernyataan yang dibuat. Setelah kita berunding, dia maunya 2 meter saja.
Pertanyaan saya apakah bisa saya menempuh jalur hukum dengan berdasarkan surat pernyataan lebar jalan 3 bermeterai yang di tandatangani paman saya?
Atau apakah langkah yang harus saya tempuh?
Terima kasih.
JAWABAN
Untuk menjawab pertanyaan di atas kami meminta pendapat advokat Hadiansyah Saputra, S.H. Berikut jawaban lengkapnya:
Terima kasih atas pertanyaan yang Saudara ajukan, sehubungan dengan permasalahan hukum yang Saudara alami tentu saja dimungkinkan untuk menempuh jalur hukum, antara lain dengan mendasarkan bahwa surat pernyataan Paman Saudara tersebut dibuat dalam rangka dan merupakan bagian dari hal yang diperjanjikan dan tidak terpisahkan dari perikatan jual beli tanah yang Saudara dan Paman Saudara sepakati 10 tahun lalu sehingga hal tersebut wajib untuk dipenuhi oleh Paman Saudara. Bahkan mungkin akses jalan 3 (tiga) meter tersebut merupakan salah satu atau bahkan alasan utama alasan Saudara mau membeli tanah Paman Saudara tersebut, sehingga seandainya pada saat itu Paman Saudara tidak berjanji akan memberikan akses jalan selebar 3 (tiga) meter tentu Saudara tidak akan mau membeli tanah tersebut.
Jika mengacu pada ketentuan Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesia) (selanjutnya disebut KUHPerdata), perbuatan paman Saudara tersebut dapat dikategorikan sebagai perbuatan 'cedera janji', 'ingkar janji' atau 'wanprestasi'. Adapun bunyi Pasal 1243 KUHPerdata selengkapnya sebagai berikut:
"Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang ditentukan."
Berdasarkan ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata tersebut, terdapat 3 (tiga) unsur wanprestasi:
Ada perikatan;
Ada salah satu pihak yang 'cedera janji' atau 'ingkar janji';
Telah dinyatakan lalai tetapi, tetap lalai untuk memenuhi perikatan tersebut.
Mengenai pernyataan lalai memenuhi perikatan, Pasal 1238 KUHPerdata memuat ketentuan mengenai pernyataan lalai, sebagai berikut:
"Debitur adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ia menetapkan, bahwa debitur akan harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan".
Ketentuan tersebut menyiratkan 2 jenis dasar pernyataan lalai, yaitu:
- Apabila di dalam perikatan telah ditentukan kapan waktunya prestasi harus dilaksanakan, maka debitur telah dapat dianggap lalai, dengan tidak dipenuhi prestasinya setelah lewatnya waktu tersebut.
- Apabila di dalam perikatan tidak ditentukan kapan waktunya prestasi harus dilaksanakan, maka debitur telah dapat dianggap lalai, dengan surat peringatan (atau umumnya dengan surat somasi yang dikirimkan kepada debitur) yang berisi pemberitahuan dan peringatan atas tidak dipenuhi prestasinya setelah lewatnya waktu tersebut.
Menurut pendapat Prof. Subekti dalam bukunya 'Hukum Perjanjian', bentuk wanprestasi dapat berupa:
- Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
- Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
- Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
- Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh ddilakukannya.
Hal-hal yang dapat Saudara tuntut atas perbuatan wanprestasi paman Saudara, pada umumnya antara lain:
Pemenuhan perikatan, di mana Saudara hanya meminta pemenuhan terhadap janji di dalam surat pernyataan yang paman Saudara berikan.
Pemenuhan perikatan dengan permintaan ganti kerugian termasuk biaya-biaya dan bunga, di mana Saudara meminta pemenuhan terhadap janji di dalam surat pernyataan yang paman Saudara berikan, dengan disertai permintaan ganti kerugian termasuk biaya-biaya dan bunga.
Pembatalan perikatan, di mana Saudara mengajukan pembatalan atas perikatan jual beli tanah antara Saudara dengan paman Saudara dengan alasan wanprestasi.
Pembatalan perikatan dengan permintaan ganti kerugian termasuk biaya-biaya dan bunga, di mana Saudara mengajukan pembatalan atas perikatan jual beli tanah antara Saudara dengan Paman Saudara dengan alasan wanprestasi, dengan disertai tuntutan ganti kerugian, biaya-biaya dan bunga.
Menuntut ganti kerugian termasuk biaya-biaya dan bunga saja.
Menuntut biaya perkara jika permasalahan tersebut diajukan ke pengadilan.
Berdasarkan uraian di atas, kami berpendapat, jika Saudara menghendaki Saudara dapat meneguhkan hak Saudara dan menuntut pemenuhan atas perikatan yang paman Saudara telah nyatakan sebelumnya, salah satunya dengan mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan sesuai dengan ketentuan dan menurut cara yang berlaku, dengan terlebih dahulu memperingatkan paman Saudara dengan surat peringatan/somasi untuk memenuhi janji/prestasi yang Saudara minta dengan harapan diperoleh kata sepakat tanpa perlu melalui sarana pengadilan.
Referensi:
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Herzien Inlandsch Reglement.
Subekti, R. (1998), Hukum Perjanjian. PT Intermassa.
Demikian Pendapat Hukum ini kami berikan sesuai dengan independensi dan profesionalisme kami selaku advokat, semoga bermanfaat untuk memberikan pandangan terhadap permasalahan hukum yang Saudara hadapi. Atas perhatian dan kerja sama yang baik, kami ucapkan terima kasih.
Hormat Kami,
Hadiansyah Saputra, S.H.
Hadiansyah Saputra & Rekan
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum internasional, hukum waris, hukum pajak, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Pertanyaan ditulis dengan runtut dan lengkap agar memudahkan kami menjawab masalah yang anda hadapi. Bila perlu sertakan bukti pendukung.
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.
(asp/whn)