Sudah 18 Kali Cicilan Tapi Rumah di Depok Belum Berdiri, Bisakah Kami Gugat?

Untuk menjawab pertanyaan pembaca detik's Advocate di atas, kami meminta pendapat advokat Handika Febrian, S.H. Berikut penjelasan lengkapnya:

Salam Sejahtera untuk bapak Adit dan rekan-rekan semuanya, semoga dalam kondisi sehat dan baik selalu.

Sebelumnya kami bersimpati terhadap permasalahan yang sedang dihadapi oleh bapak dan rekan-rekan semoga advis dari kami dapat menjadi salah satu jalan keluar dan menjadi solusi.

Sebelum masuk kepada pertanyaan yang disampaikan perlu kami jelaskan terlebih dahulu bahwa seluruh pembayaran yang bapak lakukan terkait pembayaran untuk mendapatkan Nomor Urut Prioritas (NUP) kemudian pembayaran Uang Tanda Jadi (UTJ) serta DP sebesar 10% dari total harga rumah merupakan total keseluruhan bagian pembayaran atas harga rumah berdasarkan ketentuan Pasal 22F PP RI No 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2076 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman (Peraturan Pelaksanaan UU Perkim).

Terkait dengan telah ditandatanganinya PPJB antara bapak dengan pihak developer menurut kami telah terjadi transaksi jual beli rumah dan hal tersebut berdasarkan ketentuan Pasal 22 ayat (4) Peraturan Pelaksanaan UU Perkim yang mengatur jual beli untuk rumah indent, yaitu:

"Rumah tunggal, Rumah deret, dan/atau Rumah susun yang masih dalam tahap pembangunan dapat dilakukan Pemasaran oleh pelaku pembangunan melalui Sistem PPJB."

Adapun terkait sistem penjualan rumah indent developer tunduk pada kewajiban-kewajiban sebagai berikut, PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status kepemilikan tanah;
b. hal yang diperjanjikan;
c. PBG;
d. ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum; dan
e. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen).
(Pasal 22 ayat (5) Peraturan Pelaksanaan UU Perkim)

Berdasarkan informasi yang bapak sampaikan bahwa ada klausul "batal demi hukum" apabila developer gagal menyelesaikan pembangunan rumah dan melakukan serah terima kepada konsumen dalam jangka waktu 18 bulan pembangunan plus 6 bulan masa tenggang.

Menurut hemat kami hal tersebut menjadi keuntungan bagi konsumen, dikarenakan klausul tersebut merupakan komitmen yang dituangkan secara tertulis dari pihak developer untuk menyelesaikan pembangunan. Apabila tidak terlaksana artinya para pihak harus mengembalikan keadaan dalam kondisi semula, dimana perjanjian (PPJB) dianggap tidak ada dan developer harus mengembalikan seluruh biaya yang telah dikeluarkan oleh konsumen termasuk biaya-biaya cicilan yang dikeluarkan setiap bulannya.

Selain itu menurut informasi yang bapak sampaikan bahwa sampai saat ini belum ada pembangunan yang dilakukan oleh developer karena terkendala izin dari Pemkot Depok dan warga sekitar hal tersebut jelas bertentangan dengan Pasal 22C ayat (1) yaitu:

Pelaku pembangunan yang melakukan Pemasaran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22B ayat (1) harus memiliki paling sedikit:
a. kepastian peruntukan ruang;
b. kepastian hak atas tanah;
c. kepastian status penguasaan Rumah;
d. perizinan pembangunan Perumahan atau Rumah susun; dan
e. jaminan atas pembangunan Perumahan atau Rumah susun dari lembaga penjamin.

Oleh karenanya telah beralasan hukum menurut kami bapak dan rekan-rekan sekalian mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum kepada pihak developer atas pelanggaran-pelanggaran hukum yang timbul berdasarkan penjelasan di atas. Gugatan tersebut ditujukan untuk melakukan pembatalan demi hukum PPJB berdasarkan Pasal 22H ayat (1) Peraturan Pelaksanaan Perkim.

Selanjutnya terkait posisi bank antara konsumen dengan developer dalam hal ini adalah penjamin kredit, Bank BUMN biasanya memiliki ketentuan screening yang cukup ketat dan berjenjang dalam proses pencairan dana kepada pihak developer yang mana biasanya dilakukan kerjasama terlebih dahulu dalam bentuk PKS dimana secara aturan bank tetap mengacu pada pasal 22C ayat (1) dan pasal 22 ayat (5) peraturan pelaksanaan perkim. Oleh karenanya kemungkinan besar telah ada IMB induk untuk pembangunan perumahan.

Selain itu biasanya pencairan dana pembangunan dari bank kepada developer dilakukan secara bertahap yaitu:
1. paling tinggi 30% (tiga puluh persen) dari plafon setelah tanda tangan perjanjian KP atau PP, tanpa diperlukan penilaian perkembangan pembangunan;
2. paling tinggi 50% (lima puluh persen) dari plafon setelah pencairan sebagaimana dimaksud dalam huruf a sampai dengan penyelesaian fondasi, berdasarkan penilaian perkembangan pembangunan;
3. paling tinggi 90% (sembilan puluh persen) dari plafon setelah pencairan sebagaimana dimaksud dalam huruf b sampai dengan penyelesaian tutup atap, berdasarkan penilaian perkembangan pembangunan; dan
4. sebesar 100% (seratus persen) dari plafon setelah penandatanganan berita acara serah terima yang dilengkapi dengan akta jual beli dan akta pembebanan hak tanggungan atau surat kuasa membebankan hak tanggungan.

(Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018 tanggal 1 Agustus2018 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti,dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.)

Selaku konsumen atau nasabah dari pihak bank, bapak punya wewenang untuk meminta informasi kredit ataupun pelaksanaan pembayaran pembangunan oleh pihak bank yang telah diberikan kepada developer. Pasal 29 ayat (4) UU Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan:

"Untuk kepentingan nasabah, bank wajib menyediakan informasi mengenai kemungkinan timbulnya risiko kerugian sehubungan dengan transaksi nasabah yang dilakukan melalui bank."

Adapun prinsip perlindungan konsumen tertuang dalam Pasal 7 ayat Peraturan Bank Indonesia Nomor 3 Tahun 2023 Tentang Pelindungan Konsumen Bank Indonesia yaitu:

(1) Penyelenggara dalam menyelenggarakan kegiatan usahanya wajib menerapkan prinsip Pelindungan Konsumen.
(2) Prinsip Pelindungan Konsumen meliputi:
a) kesetaraan dan perlakuan yang adil;
b) keterbukaan dan transparansi;
c) edukasi dan literasi;
d) perilaku bisnis yang bertanggung jawab;
e) pelindungan aset Konsumen terhadap penyalahgunaan;
f) pelindungan data dan/atau informasi Konsumen;

Dalam Pasal 48 peraturan a quo Hak Konsumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (2) huruf b meliputi:

a. mendapatkan keamanan dalam menggunakan produk dan/atau memanfaatkan layanan sesuai yang ditetapkan dalam ketentuan peraturan perundang-undangan dan/atau perjanjian;
b. memilih produk dan/atau layanan;
c. mendapatkan produk dan/atau layanan sesuai dengan penawaran yang dijanjikan dan/atau sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
d. mengakses data dan/atau informasi Konsumen yang dikelola oleh Penyelenggara;
e. didengar pendapat dan pengaduannya atas produk yang digunakan dan/atau layanan yang dimanfaatkan;

Demikian pendapat yang dapat kami sampaikan, atas perhatiannya diucapkan terima kasih.

Handika Febrian, S.H.
Partner pada kantor hukum Febrian Siahaan Law Office
Jakarta

Tentang detik's Advocate

detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.

Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum internasional, hukum waris, hukum pajak, perlindungan konsumen dan lain-lain.

Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.

Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com

Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.