Developer perumahan mempunyai kewajiban membangun fasilitas sosial dan fasilitas umum (fasos/fasum) bagi warganya untuk berinteraksi sosial. Namun tidak sedikit terjadi pemindahan fungsi fasos/fasum itu di luar peruntukannya. Bisakah digugat?
Hal itu menjadi pertanyaan warga Ciomas, Bogor, dalam surat elektronik yang diterima detik's Advocate berikut ini:
Di perumahan kami ada sebidang lahan yang awalnya dijanjikan developer untuk kolam renang. Namun hingga diserahkan kepada pemda, di lahan tersebut belum terealisasikan dan masih berupa lahan kosong dan lapangan olahraga.
Belakangan, di lahan tersebut malah berdiri kantor polisi, kantor KUA, dan rencananya akan dibangun kantor desa.
Beberapa warga merasa penggunaan lahan untuk kantor desa, kantor polsek dan kantor KUA tidak sesuai dengan peruntukannya. Karena warga menilai bahwa lahan tersebut adalah untuk keperluan sosial warga perumahan, dan bukan seluas keperluan se-desa, apalagi se-kabupaten. Sejumlah warga berniat untuk mempersoalkan penggunaan lahan ini.
Apakah menurut peraturan dibenarkan warga menuntut hak atas lahan fasum-fasos ini untuk dipergunakan sebesar-besarnya keperluan warga perumahan? Karena warga menilai bahwa lahan tersebut dibeli oleh warga saat membeli rumah di perumahan ini. Bila diperkenankan, kira-kira bagaimana caranya?
Mohon arahannya. Terima kasih.
Salam
Untuk menjawab permasalahan di atas, detik's Advocate menghubungi advokat Edy Halomoan Gurning, S.H., M.Si., Berikut pendapat hukumnya:
Terima kasih Bapak E di Bogor atas pertanyaan yang telah saudara sampaikan.
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, fasilitas umum adalah fasilitas yang disediakan untuk kepentingan umum, seperti jalan dan penerangan umum sedangkan fasilitas sosial adalah fasilitas yang disediakan oleh pemerintah atau swasta untuk masyarakat, seperti sekolah, klinik dan tempat ibadah (selanjutnya disebut dengan fasum-fasos).
Dalam Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (selanjutnya disebut dengan "UU 1/2011") lebih dikenal dengan istilah prasarana, sarana dan utilitas umum yang diatur pada Pasal 1 angka 21, 22 dan 23 yang mengatur:
Pasal 1 angka 21:
Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman.
Pasal 1 angka 22:
Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.
Pasal 1 angka 23:
Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.
Bahwa developer dilarang mengalihkan fungsi sarana dan prasaran dimaksud, hal ini diatur dalam Pasal 144 UU 1/2011, yakni:
Badan Hukum yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, dilarang mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di luar fungsinya.
Dapat dikatakan bahwa kolam renang sebagai sarana rekreasi dan olahraga perumahan dan permukiman seperti yang dimaksud di dalam Pasal 9 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah yang berbunyi sebagai berikut:
Pasal 9:
Sarana perumahan dan permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7, antara lain:
a.sarana perniagaan/perbelanjaan;
b.sarana pelayanan umum dan pemerintahan;
c.sarana pendidikan;
d.sarana kesehatan;
e.sarana peribadatan;
f.sarana rekreasi dan olah raga;
f.sarana pemakaman;
h.sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan
i.sarana parkir."
Jika pelaku pembangunan perumahan tidak memenuhi sarana pemakaman yang berarti juga tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria dan persyaratan yang tertuang dalam peraturan perundangan, maka pelaku pembangunan perumahan dapat dikenai sanksi pidana sesuai Pasal 151 UU 1/2011, yang mengatur:
Pasal 151:
(1) Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp. 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
(2) Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.
Berdasarkan hal tersebut, maka Saudara dan warga dapat mengajukan gugatan terhadap pihak developer perumahan yang tidak menyediakan prasarana, sarana dan utilitas umum (fasum-fasos). Gugatan ini dapat didasarkan pada pengalihfungsian prasarana, sarana, dan utilitas umum di luar fungsinya sesuai ketentuan Pasal 144 UU 1/2011.
Selanjutnya, Anda juga dapat membawa permasalahan ini ke ranah pidana dikarenakan terdapat ketentuan pidana yang tercantum pada Pasal 151 UU 1/2011 yang telah disebutkan di atas.
Perlu juga kami sampaikan, penjelasan di atas merupakan saran terhadap upaya-upaya hukum yang masuk pada proses peradilan. Namun, Kami juga menyarankan perlu dilakukan upaya-upaya dil uar peradilan seperti mediasi/musyawarah dengan pihak developer dan dapat melibatkan pemerintah daerah yang tujuannya adalah developer menyediakan prasarana, sarana dan utilitas umum (fasum-fasos) sebagaimana dijanjikan sejak pembelian.
Demikian jawaban dari kami, semoga membantu permasalahan yang sedang Saudara alami.
Edy Halomoan Gurning, S.H., M.Si.
Edy Gurning & Partners
Gedung Gajah Blok AF-AG Lantai 2
Jl. Dr Saharjo Kav. 111,
Tebet, Jakarta Selatan
Simak juga 'Bolehkah Fasos/Fasum Jadi Parkir Liar?':
