detik's Advocate

Sertifikat Dipecah Developer tapi Jadwal AJB Tak Jelas, Saya Harus Gimana?

Andi Saputra - detikNews
Sabtu, 10 Apr 2021 09:12 WIB
KPR
Ilustrasi (Luthfy Syahban/detikcom)

Kepada Yth Penanya rubrik detik's Advocate (tidak bersedia disebutkan namanya)

Pertama-tama, kami turut bersimpati terhadap permasalahan yang Anda alami, semoga mendapat jalan keluar yang terbaik. Selanjutnya, berdasarkan pemahaman dan pengalaman kami sebagai praktisi hukum di industri perbankan, kami akan mencoba menjawab pertanyaan Anda, sebagai berikut:

Sebenarnya, di dalam praktik industri properti, adalah lazim jika suatu developer meminta pembiayaan dari suatu bank untuk tujuan investasi, yaitu membiayai pembangunan atau konstruksi dari suatu proyek perumahan yang akan dibangun dan dikelola oleh developer tersebut. Pada umumnya, developer tersebut diminta oleh bank untuk mengagunkan lahan proyek yang masih berupa sertifikat induk atas nama developer sebagai agunan dari pinjaman konstruksi tersebut.

Setelah mendapatkan pinjaman konstruksi dari bank, developer berkewajiban melakukan proses pemecahan sertifikat induk menjadi sertifikat pecahan per kaveling. Setiap sertifikat pecahan per kaveling wajib diserahkan terlebih dahulu oleh developer (secara teknis melalui notaris rekanan developer yang disetujui oleh bank) kepada bank untuk disimpan karena statusnya masih menjadi agunan terhadap pinjaman kredit konstruksi yang diterima developer dari Bank.

Selain untuk keperluan konstruksi, umumnya akan diikuti dengan kerja sama antara developer dan bank yang memberikan pinjaman konstruksi tersebut untuk sekaligus menyediakan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) kepada para konsumen dari developer. Skemanya adalah, jika sertifikat per kaveling telah pecah, maka developer berkewajiban segera menjadwalkan penandatanganan akta jual beli (AJB) di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) dengan konsumen. AJB tersebut penting agar konsumen dapat mendaftarkan pemindahan hak atas tanah tersebut ke kantor pertanahan menjadi atas nama konsumen, di mana sebelum dilakukan pemindahan hak tersebut, terlebih dahulu harus dilakukan peralihan hak melalui AJB di hadapan PPAT.

Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang intinya menyatakan bahwa setiap peralihan hak atas tanah (termasuk melalui jual beli) hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. (Sesuai informasi bahwa Anda membeli pada 2018, maka rujukan peraturan yang berlaku saat itu adalah Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).

Dalam hal konsumen membeli secara tunai dengan uang sendiri, setelah pemindahan hak dilakukan, selanjutnya konsumen berhak langsung atas sertifikat yang telah menjadi atas nama konsumen. Akan tetapi dalam kasus Anda di mana Anda membelinya melalui fasilitas KPR dari Bank, maka setelah Anda menandatangani AJB, selanjutnya pihak bank yang berhak untuk menerima sertifikat yang telah menjadi atas nama Anda, karena sertifikat tersebut merupakan agunan Anda atas fasilitas KPR yang Anda dapat dari Bank yang diikat dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan PPAT. Anda baru dapat mengambilnya, setelah Anda melunasi pinjaman KPR Anda kepada bank.

Dari gambaran yang kami uraikan tersebut di atas, selanjutnya kami akan jawab satu persatu pertanyaan Anda, sebagai berikut:

1. Apa yang harus kami lakukan lagi supaya developer tidak menyepelekan perjanjiannya sendiri? Apakah kami bisa menuntut developer secara perdata maupun pidana dan seperti apa?

Tentu bisa. Secara perdata, Anda dapat mencari klausul di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang menunjukkan adanya kewajiban bagi developer untuk segera menjadwalkan penandatanganan AJB dalam hal sertifikat per kavling telah pecah. Jika Anda, telah menemukan klausul adanya kewajiban developer tersebut, maka akan telah mempunyai alas hak (legal standing) yang kuat untuk menyatakan bahwa developer telah melakukan wanprestasi yaitu tidak melaksanakan prestasinya untuk berbuat sesuatu sesuai ketentuan Pasal 1234 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).

Setelah Anda mengetahui bahwa Anda berhak menyatakan developer wanprestasi, Anda juga perlu baca di PPJB apa konsekuensi bagi developer jika melakukan wanprestasi, dalam hal ini tidak kunjung menjadwalkan AJB padahal sertifikat pecahan per kavling telah terbit. Di dalam PPJB, jika telah diatur konsekuensi akibat wanprestasi maka Anda dapat meminta developer untuk memenuhinya, namun jika di PPJB tidak diatur konsekuensinya, Anda dapat mendasarkan pada konsekuensi secara hukum yaitu sesuai ketentuan Pasal 1236 dan 1239 KUHPerdata, pihak yang wanprestasi wajib memberikan ganti biaya, ganti rugi bahkan wajib dikenakan bunga sebagai konsekuensi pihak yang dirugikan karena kerugian yang dideritanya dan hilangnya keuntungan yang sedianya akan didapat.

Selanjutnya
Halaman
1 2 3