ADVERTISEMENT

detik's Advocate

KPR Sudah Lunas Tapi SHM Tak Diberikan, Bisakah Saya Pidanakan Bank?

Tim detikcom - detikNews
Selasa, 23 Mar 2021 08:13 WIB
New housing estate in Australia growing city Melbourne. New development are constantly going up throughout the suburbs of Melbourne and many other capital cities around Australia.
Ilustrasi rumah (Foto: Getty Images/Tim Allen)

PIHAK BANK PEMBERI KPR

WANPRESTASI
Berdasarkan kronologi peristiwa yang ada, saudara menyampaikan telah melunasi kewajiban ke pihak perbankan pada Oktober 2019, hal mana secara hukum perikatan saudara telah melunasi kewajiban terhadap pembayaran cicilan atas KPR yang diberikan oleh Bank dan seharusnya Hak saudara adalah menerima Penyerahan Jaminan Kredit berupa Sertifikat atas Tanah dan Bangunan sebagai hasil Splitsing/Pemecahan atas Sertifikat Induk dari Pengembang/Developer, tetapi yang terjadi justru Pihak Bank tidak memenuhi kewajibannya untuk menyerahkan Sertifikat atas Tanah dan Bangunan milik Saudara sebagaimana dijanjikan dengan dalih masih berkoordinasi dan memproses dengan pihak developer, dan disisi lain pihak Developer menyampaikan bahwa sertifikat masih dalam proses pemecahan.

Dalam hukum perikatan apabila salah satu pihak (antara Kreditur dan Debitur) tidak melaksanakan apa yang disanggupi atau dijanjikan maka dapat dikatakan pihak tersebut telah melakukan wanprestasi/ingkar janji, hal mana sesuai dengan pendapat R. Subekti SH, dalam bukunya Hukum Perjanjian (Jakarta: PT Intermasa, 2004), halaman 45, mengemukakan bahwa wanprestasi itu adalah kelalaian atau kealpaan yang dapat berupa 4 macam yaitu:

Tidak melakukan apa yang telah disanggupi atau dilakukannya;
Melaksanakan apa yang telah diperjanjikannya, tetapi tidak sebagaimana yang diperjanjikan;
Melakukan apa yang diperjanjikan tetapi terlambat;
Melakukan suatu perbuatan yang menurut perjanjian tidak dapat dilakukan.

terkait permasalahan yang saudara alami sebagaimana diuraikan maka tindakan Bank yang tidak menyerahkan Sertifikat atas Tanah dan Bangunan padahal saudara sudah melunasi kewajiban dapat dikategorikan telah melakukan wanprestasi berupa tidak melakukan apa yang telah disanggupi atau dilakukannya. lebih lanjut mengenai wanprestasi diatur dalam KUH Perdata Pasal 1238, 1243, 1244, 1245, 1246, 1247, 1248, 1249, 1250, dan 1251.

OTORITAS JASA KEUANGAN
Permasalahan yang menyangkut kepentingan konsumen selaku nasabah bank dapat juga dilaporkan ke OJK, hal mana sejalan dengan Tujuan dibentuknya Otoritas Jasa Keuangan (OJK) adalah agar keseluruhan kegiatan di dalam sektor jasa keuangan:

Terselenggara secara teratur, adil, transparan, dan akuntabel,
Mampu mewujudkan sistem keuangan yang tumbuh secara berkelanjutan dan stabil, dan
Mampu melindungi kepentingan konsumen dan masyarakat.
Untuk mengimplementasikan salah satu tujuan OJK yaitu mampu melindungi kepentingan konsumen dan masyarakat maka dibuatlah Peraturan Otoritas Jasa keuangan Nomor : 1/POJK.07/2013 Tentang Perlindungan Konsumen Sektor Jasa Keuangan, dimana ada beberapa pasal terkait dengan Pengawasan dan Sanksi antara lain :

Pasal 51
(1) Otoritas Jasa Keuangan melakukan pengawasan kepatuhan Pelaku Usaha Jasa Keuangan terhadap penerapan ketentuan perlindungan Konsumen.
(2) Pengawasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi pengawasan secara langsung maupun tidak langsung.

Pasal 53
(1) Pelaku Usaha Jasa Keuangan dan/atau pihak yang melanggar ketentuan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ini dikenakan sanksi administratif, antara lain berupa:
a. Peringatan tertulis;
b. Denda yaitu kewajiban untuk membayar sejumlah uang tertentu;
c. Pembatasan kegiatan usaha;
d. Pembekuan kegiatan usaha; dan
e. Pencabutan izin kegiatan usaha.

PRINSIP KEHATI-HATIAN BANK
Terkait dengan jaminan kredit yang secara nyata belum bisa diberikan oleh Bank Pemberi KPR kepada saudara sebagai tindak lanjut dari pelunasan kewajiban, maka hal ini perlu dipertanyakan mengenai penerapan prinsip kehati-hatian dalam pemberian kredit yang berlandaskan 5 aspek penilaian, antara lain :

character (watak) dari calon debitur;
capacity (kemampuan) calon debitur dalam mengembangkan usahanya;
capital (modal) dari calon nasabah;
collateral (jaminan) dari calon debitur yang akan melakukan pinjaman;
condition of economics (kondisi ekonomi).

Dalam permasalahan saudara kami menduga aspek collateral (jaminan) belum terpenuhi dalam proses pemberian kredit KPR tersebut karena senyatanya pihak tidak dapat menunjukkan dan menyerahkan Jaminan berupa Sertifikat atas Tanah dan Bangunan kepada saudara yang telah melunasi kewajiban pada Bank.

Padahal jaminan kredit harusnya diserahkan oleh developer kepada Bank pada saat akad kredit, untuk selanjutnya ditindak lanjuti dengan pemberian SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) sebagaimana diatur dalam Pasal 15 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan dalam 1 bulan harus ditingkatkan menjadi APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) untuk tanah terdaftar dan 3 bulan untuk tanah belum terdaftar.

Bahwa jika ditemukan adanya pelanggaran atas prinsip kehati-hatian sebagaimana diatur dalam Pasal 2 UU Nomor 10 tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang No 7 tahun 1992 tentang Perbankan maka akan menimbulkan akibat hukum bagi pihak perbankan atau petugas bank antara lain sebagaimana diatur dalam :

Pasal 49 ayat (2) b Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang Undang No 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, yang berbunyi:

Anggota Dewan Komisaris, Direksi atau pegawai bank yang dengan sengaja tidak melaksanakan langkah-langkah yang diperlukan untuk memastikan ketaatan bank terhadap ketentuan dalam undang-undang ini dan ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya yang berlaku bagi bank, diancam dengan pidana penjara sekurang-kurangnya 3 (tiga) tahun dan paling lama 8 (delapan) tahun serta denda sekurang-kurangnya Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah) dan paling banyak Rp100.000.000.000,00 (seratus miliar rupiah).

Pasal 50 Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang Undang No 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, yang berbunyi :

Pihak Terafiliasi yang dengan sengaja tidak melaksanakan langkah-langkah yang diperlukan untuk memastikan ketaatan bank terhadap ketentuan dalam Undang undang ini dan peraturan perundang-undangan lainnya yang berlaku bagi bank, diancam dengan pidana penjara sekurang-kurangnya 3 (tiga) tahun dan paling lama 8 (delapan) tahun serta denda sekurang-kurangnya Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah) dan paling banyak Rp100.000.000.000,00 (seratus miliar rupiah).

PIHAK DEVELOPER
WANPRESTASI

Dalam kronologi yang saudara sampaikan dokumen yang telah ada dan telah ditandatangani adalah : 1). AJB; 2). BPHTB; 3). PPJB., seharusnya dengan telah ditanda tangani dan diterimanya dokumen yang saudara sebutkan tersebut, pihak Developer harus menyerahkan Sertifikat sebagai jaminan atas pelunasan kredit KPR saudara kepada Bank. Jika sertifikat tersebut masih dalam proses pemecahan saat akad kredit maka developer harus meyakinkan pihak Bank dengan menyertakan bukti-bukti yang menunjukkan sertifikat tersebut dalam proses pemecahan di Kantor Pertanahan setempat,.

Bukti ini penting untuk menghindari kejadian yang tidak diinginkan sebagai contoh ada kejadian ternyata Sertifikat milik konsumen/nasabah oleh pihak developer diagunkan ke Bank lain.

Tindakan developer yang tidak menyerahkan Sertifikat atas Tanah dan Bangunan padahal saudara sudah menandatangani Akta Jual Beli (AJB) dapat dikategorikan telah melakukan wanprestasi berupa tidak melakukan apa yang telah disanggupi atau dilakukannya.

PERLINDUNGAN KONSUMEN

Saudara sebagai pembeli/konsumen yang beritikad baik dilindungi UU Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Di mana dapat menggunakan dalil berupa janji dari developer baik yang tertuang di dalam perjanjian maupun pada saat mempromosikan perumahan yang dimaksud, tentunya saudara yang lebih mengetahui janji yang disampaikan oleh developer khususnya mengenai proses dan Jangka Waktu Penandatanganan AJB, Pemecahan Sertifikat Induk, Penyerahan Sertifikat hasil pemecahan kepada Bank Pemberi KPR.

Jika hal tersebut disampaikan pihak developer tetapi faktanya tidak dilakukan maka sebagai konsumen dapat mengajukan tuntutan pidana kepada sebagaimana diatur dalam Pasal 8 ayat 1 huruf (f) Juncto Pasal 62 UU Perlindungan Konsumen yang berbunyi sebagai berikut:

Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji dinyatakan dalam label, etiket keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut;

Pasal 62 ayat 1:

Pelaku usaha yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8, Pasal 9, Pasal 10, Pasal 13 ayat (2), Pasal 15, Pasal 17 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c, huruf e, ayat (2), dan Pasal 18 dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah)

PENIPUAN
Jika saudara dapat memastikan developer mulai proses awal promosi sampai dengan saudara tertarik dan membeli properti/rumah yang ditawarkan ternyata ada rangkaian kata-kata bohong dan tipu muslihat yang menyebabkan saudara tertarik dan membeli properti yang ditawarkan, sebagai salah satu contoh misal developer menyampaikan bahwa ketika konsumen menanda-tangani AJB maka akan langsung dilakukan Pemecahan Sertifikat Induk dalam waktu paling lama 3 bulan, tetapi fakta sampai dengan 3 Tahun tidak ada pemecahan sertifikat induk bahkan Sertifikat tidak diketahui saat ini berada dimana, jika hal ini terjadi maka telah terjadi penipuan dalam permasalahan a quo.

Moch Anwar dalam bukunya Hukum Pidana Bagian Khusus KUHP Buku II, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1989, halaman 40-41 menyampaikan bahwa Tindak pidana penipuan dalam bentuk pokok atau yang disebutkan dalam arti sempit yang diatur dalam Pasal 378 KUHP terdiri dari unsur-unsur sebagai berikut:

1.Unsur subjektif: dengan maksud
a.Menguntungkan diri sendiri atau orang lain.
b.Dengan melawan hukum.

2.Unsur objektif: membujuk atau menggerakkan orang lain dengan alat pembujuk atau penggerak
a.Memakai nama palsu.
b.Memakai keadaan palsu.
c.Rangkaian kata-kata bohong.
d.Tipu muslihat agar:
1)Menyerahkan sesuatu barang.
2)Membuat hutang.
3)Menghapus piutang.

Apa yang harus kami lakukan dengan pihak developer dan apakah kami bisa mengajukan Somasi dan tuntutan hukum baik perdata maupun pidana?

Simak selengkapnya di halaman berikutnya.

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT