.webp)
Niat membeli rumah idaman bisa jadi petaka apabila pengembang tidak melaksanakan proyek sesuai jadwal. Apalagi bila pembeli sudah menyetor down payment (DP) tapi proyek rumah malah mangkrak. Apa yang bisa konsumen lakukan?
Hal itu ditanyakan salah satu pembaca detikcom dan dilayangkan ke rubrik detik's Advocate. Berikut pertanyaan lengkapnya:
Dear detik's Advocate,
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Saya sudah melakukan down payment (DP) sebesar Rp 50 juta untuk rumah tipe 36/60 di daerah Depok. Sebelum saya melakukan pembayaran DP, saya sudah survei terlebih dahulu untuk status kepemilikan tanahnya.
Dan hasil surveinya masih dalam proses pembelian oleh pemilik developer-nya. Saat itu rumah belum dibangun dan tanah masih kosong dengan status inden.
Seiring berjalan waktu, ternyata setelah saya dapatkan informasi bahwa kepemilikan status tanah bukan milik pemilik developer dan transaksi pembelian tanah dibatalkan dari kedua belah pihak. Jadi tanah masih milik warga setempat.
Saya sudah menuntut uang DP kembali ke perusahaan properti tersebut. Namun, tanggapan dari pihak mereka sangat tidak memuaskan. Dijanjikan kembali uang DP di bulan Desember 2021.
Lalu saya tanya-tanya ke pengalaman konsumen lainnya. Sudah banyak konsumen yang mengajukan refund tapi sudah berbulan-bulan bahkan sudah lebih dari 1 tahun dari pemilik developer tersebut tidak mau mengembalikan uang DP konsumen dan sudah melewati batas waktu kesepakatan antara konsumen dengan perusahaan tersbut untuk melunasi pengembalian uang DP.
Dan beberapa konsumen lainnya sudah melakukan laporan ke Polres setempat, namun proses hukum jalan di tempat.
Mohon izin tanya, apa yang saya (mewakili para konsumen) lakukan untuk menuntut pemilik developer mengembalikan uang DP ke semua para konsumen yang sudah tertipu atau sudah kecewa dengan perusahaan properti tersebut?
Terima Kasih
Salam
Ilan
Untuk menjawab pertanyaan di atas, detik's Advocate menghubungi advokat Khresna Guntarto, SH. Jawabannya bisa dilihat di halaman berikutnya.
Saksikan juga 'Tantangan Dalam Berekspansi Investasi Properti':
Terima kasih atas pertanyaan dari Sdr Ilan, semoga selalu diberikan kesehatan baik dan lindungan oleh Tuhan Yang Maha Esa.
Berdasarkan pertanyaan tersebut, masih belum jelas apakah saudara sudah menandatangani perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) atau belum. Namun, jika pembayaran down payment (DP) tersebut sudah berlangsung lama, maka kami asumsikan sudah ada penandatanganan PPJB.
Seyogyanya kesepakatan jual beli antara pembeli dengan penjual tentang tanah dan bangunan rumah, merupakan suatu perjanjian yang harus memenuhi syarat sah perjanjian. Apabila ditemukan fakta yang didukung dengan alat bukti yang kuat, bahwa status tanah bukan milik developer dan tanah masih milik warga setempat.
Maka, developer selaku penjual telah melanggar syarat sah perjanjian, sehingga perjanjian yang telah dibuat menjadi batal/dinyatakan batal, serta pembeli dapat menuntut ganti rugi kepada penjual mengenai pengembalian down payment.
Upaya yang dapat dilakukan Sdr Ilan dan para pembeli lainnya adalah:
Pertama, mengajukan pengaduan dengan tuntutan pengembalian down payment kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) sebagai badan yang akan membantu proses alternatif penyelesaian sengketa (mediasi, konsiliasi dan arbitrase) antara konsumen dengan pelaku usaha, yang putusannya bersifat final dan mengikat, serta nantinya bisa dimintakan penetapan eksekusi oleh BPSK kepada pengadilan negeri.
Namun, putusan BPSK dapat diajukan keberatan oleh pelaku usaha kepada pengadilan negeri (gugatan keberatan). Selain itu, putusan pengadilan negeri mengenai gugatan keberatan dapat diajukan upaya hukum kasasi ke Mahkamah Agung (MA) RI. Bahkan, putusan kasasi sebagai putusan berkekuatan hukum tetap, kerap diajukan upaya hukum luar biasa berupa permohonan peninjauan kembali (PK) ke MA RI.
Kedua, apabila para konsumen atau pembeli ingin mengajukan gugatan langsung kepada pengadilan, maka dapat diajukan gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum ke pengadilan negeri di wilayah hukum tempat kedudukan developer itu berada, dalam rangka menuntut pembatalan PPJB, serta menuntut ganti rugi dari developer. Putusan pengadilan negeri nantinya menimbulkan konsekuensi hak mengajukan upaya hukum kepada pihak yang kalah berupa banding, selanjutnya kasasi hingga upaya hukum luar biasa, PK.
Ketiga, apabila penyelesaiannya ingin dilakukan secara bersama-sama dengan konsumen (pembeli) lainnya (collective settlement), selain dapat menempuh cara seperti diuraikan di atas. Maka, para pembeli tersebut seyogyanya telah memenuhi syarat sebagai dua atau lebih kreditur, dalam mengajukan permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) atau Kepailitan sesuai UU No 37/2004 terhadap developer sebagai debitur, melalui Pengadilan Niaga di tempat kedudukan developer berada. Permohonan PKPU atau Kepailitan ini relatif lebih cepat karena dibatasi jangka waktu dan putusan pengadilan niaga bersifat serta merta. Artinya pelaksanaan putusannya dapat langsung dilaksanakan meskipun ada upaya hukum kasasi ataupun PK.
Demikian penjelasan kami dan semoga dapat membantu persoalan saudara.
Hormat kami,
Khresna Guntarto, SH.
KHRESNA GUNTARTO & PARTNERS Law Offices (KGP Law Offices)
Centennial Tower, Level 29, Unit D-E,
Jl Jenderal Gatot Subroto, Kav 24-25,
Karet Semanggi, Setiabudi, Jakarta Selatan, 12930
Telepon: 02129490555
Office mail: office.info@kgplawoffices.com
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya dan akan ditayangkan di detikcom, baik dalam bentuk artikel ataupun visual.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum waris, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email:
redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.
Salam
Tim Pengasuh detik's Advocate
