Posisi broker properti secara hukum sangat lemah

- - Keberadaan broker dalam pemasaran suatu proyek properti sangat dibutuhkan. Namun, dalam menjual properti, aturan fee para broker itu sama sekali tidak jelas, tidak ada hitam di atas putih, sehingga sering menimbulkan perselisihan. Dalam praktik bisnis jual beli properti, posisi broker terlihat masih kurang menguntungkan. Hal itu lebih disebabkan karena tidak adanya perjanjian yang jelas dengan pengembang mengenai fee yang harus dibayarkan. Tak sedikit broker properti yang mengurut dada lantaran fee tidak di-bayar pengembang. Akibatnya, property agent menjadi korban. Syukur kalau member broker mau nombokin fee untuk agent-nya. Bila hal ini terus dibiarkan, maka industri jasa ini akan sangat terancam. Century21 Indonesia sebagai perusahaan broker properti terbesar di Indonesia belum lama ini menjalin kerja sama dengan Humprey R. Djemat dari kantor hukum Gani Djemat & Partners dalam hal konsultasi hukum. Untuk mengetahui lebih detail lagi mengenai hal itu, Bisnis mewawancarai Rina Ciputra Sastrawinata, Presiden Direktur PT Century21 Indonesia yang juga Direktur Grup Ciputra di kantornya yang asri di kawasan Jl. Prof. Dr. Satrio, Jakarta. Berikut petikannya. Apa yang melatarbelakangi kerja sama antara Century21 Indonesia dengan Gani Djemat & Partners dalam hal konsultasi hukum? Selama ini broker itu selalu tidak diuntungkan. Posisinya dalam transaksi properti masih kurang dominan dibandingkan pengembang. Secara hukum masih sangat lemah. Nah, kami menginginkan ke depannya broker properti di Indonesia seperti di luar negeri. Secara hukum broker properti di luar negeri sangat kuat. Semua transaksi berdasarkan hukum, tidak seperti di sini yang dibuat informal dan serampangan. Malah untuk sebuah deal bisnis, bila pengembang sudah mengenal broker bersangkutan, bisa dilakukan hanya dengan SMS. Bila terjadi perselisihan di kemudian hari, maka posisi broker akan sangat lemah. Di sinilah peran kerja sama ini, di mana konsultan hukum Century21 akan memberikan opini dalam bidang hukum. Bukankah konsultan hukum bisa dijadikan bagian tersendiri yang menyatu dengan Century21, misalnya dengan membuat divisi hukum (legal)? Kenapa harus menggunakan konsultan hukum dari luar? Begini. Selama ini para member broker baru datang ke tempat kami [kantor pusat] setelah ada masalah. Misalnya mereka mengalami dispute dengan pengembang atau bahkan dengan broker properti yang lain. Dalam hal menjual properti, aturan fee para broker itu sama sekali tidak jelas. Seperti saya bilang tadi, fee bisa dibicarakan secara lisan atau hanya melalui SMS, sehingga saat terjadi dispute mereka baru datang ke tempat kami. Buat kami dispute seperti ini sangat merepotkan dan berlarut-larut, apalagi untuk komisi yang jumlahnya sangat besar hingga ratusan juta. Saya bisa ditelepon broker yang punya masalah sejak bangun pagi sampai mau tidur malam. Memangnya banyak pengembang yang tidak membayarkan fee kepada broker? Saya nggak bilang banyak, tapi kasus-kasus seperti itu seringkali muncul. Hal ini karena pengembang tidak merasa pernah menandatangani kontrak dengan member broker atau agen, sehingga pengembang memanfaatkan celah ini untuk tidak mambayar fee sesuai dengan waktunya. Mereka sangat paham bahwa posisi agen properti tidak berada di 'atas angin', karena perjanjiannya hanya di atas selembar kertas yang sangat 'abu-abu'. Jadi agen hanya bisa menunggu. Masalah lainnya kadangkala terjadi dispute antara broker dengan agen propertinya mengenai pembagian komisi. Misalnya dalam hal pembelian apartemen secara bertahap, di mana seharunya member broker membayar komisi agent-nya secara bertahap pula. Seringkali terjadi seorang agen tidak punya surat hitam di atas putih kapan fee-nya dibayar. Atau bisa saja pembeli sudah membayar penuh tapi komisi tidak dibayar pengembang. Ada kasus fee seorang agent properti tidak dibayar sampai satu tahun karena fee untuk member broker tidak kunjung turun dari pengembang. Nah, supaya agen tidak lari ke kantor broker lain, biasanya member broker mengeluarkan uang dari kantong pribadinya untuk menutupi agent fee. Untuk member broker yang jam terbangnya sudah panjang, mereka sangat hati-hati. Kalau perjanjian antara agen dengan pengembang tidak jelas, mereka tidak akan mau menjual properti milik pengembang bersangkutan. Lantas, dengan kerja sama seperti ini Anda yakin dispute seperti itu tidak akan terjadi lagi? Setidaknya dalam berbisnis, kami sebagai pemegang franchise dan pembeli franshise kami merasa aman dan nyaman dari segi hukum. Dalam penjualan properti biasanya agen banting komisi. Mereka mau menerima fee yang relatif lebih kecil. Ini jelas tidak sehat. Apakah klausul seperti ini juga menjadi fokus dari perjanjian kerja sama ini? Saya kira itu tidak masuk dalam klausul konsultasi hukum ini. Banting komisi hanya cara untuk mendapatkan komisi. Jadi, kerja sama ini hanya memfokuskan pada perselisihan yang terjadi dari pembagian komisi atau manajemen yang terikat dengan kontrak. Kecenderungan yang ada pada broker sekarang ini mereka berlomba-lomba mau memasarkan proyek properti baru. Meskipun mereka tidak punya pengalaman menjual apartemen, misalnya, mereka ngotot menjual. Kecenderungannya memang seperti itu. Mereka seperti mau jualan semua.Akhirnya komisi menjadi terabaikan dan pekerjaan itu menjadi sangat tidak profesional. Bisa Anda bandingkan kondisi broker properti di Tanah Air dengan kondisi di luar negeri? Di luar negeri, khsusunya di AS, undang undang mengenai broker properti sudah sangat jelas. Mereka selalu mengacu ke UU itu, makanya secara hukum broker di AS sangat kuat. Kalau di Asia Tenggara seperti Singapura, Indonesia, atau Thailand, industri ini masih sangat baru. Umurnya baru 30 tahun, jadi perundang-undangannya masih lemah. Tapi setidaknya di Singapura masih lebih maju ketimbang Indonesia. Di sana semua broker properti harus memiliki lisensi broker dan ada ujian negara, paling tidak pengalaman sebagai property agent tiga tahun. Sampai saat ini berapa kantor member broker Century21? Kami memiliki 65 kantor member broker yang beroperasi efektif. Hingga tahun ini diharapkan ada penambahan 10 kantor member broker baru. Sebenarnya kami sudah menjual hampir 90 selama delapan tahun kami berdiri, tapi sebagian mengundurkan diri. Ada yang mundur sendiri dan ada yang kami minta mundur karena tidak perform. Bagaimana Anda me-manage kantor member broker yang ada itu? Kami terus melakukan bimbingan. Kalau toh harus ditutup atau mengundurkan diri sebagai member broker, biasanya karena pemilik kantor tidak fokus menjalankan usaha ini. Mereka mengira usaha ini bisa dilakukan sebagai usaha sampingan. Padahal ini adalah bisnis jasa yang sangat tergantung dengan kepercayaan dan harus fokus menjalaninya. Pemakai jasa akan melihat siapa orang di balik kantor member broker. Bagaimana Century21 bisa tetap berkompetisi di industri ini, sementara pendatang baru-franchise broker properti asing-terus berdatangan? Kami terus menerus mencari usaha agar member broker mendapatkan nilai tambah dengan membawa bendera Century21. Kedua kita cari upaya agar kita bisa meng-update calon franchise yang baik. Memang banyak sekali broker properti baru. Dari Singapura sudah masuk lagi dua franchise baru. Century21 adalah yang terbesar di dunia, itulah yang membuat kami bisa mempertahankan spirit untuk mengembangkan Century21 di Indonesia. Dan jangan salah, Asia Pa-sifik adalah pasar properti yang sangat besar, very.., very.. powerfull entity. Dalam dua tiga tahun mendatang, bagaimana Anda melihat pasar properti nasional? Masih optimistis. Masih bagus. Bangsa ini sudah sangat kebal dengan kondisi sosial politik yang bergejolak. Mulai dari harga minyak, perundingan Gerakan Aceh Merdeka-RI, teror bom dan masih banyak lagi lainnya. Ini semua saya kira akan terus berlarut-larut, tapi pasar properti sepertinya tidak akan terlalu berpengaruh. Buktinya, periode Januari 2004-Juni 2005 penjualan kami meningkat 13% dengan komposisi 70% secondary market dan 30% primary market. Padahal periode itu banyak kejadian sosial politik yang luar biasa. (/)