.webp)
Pembangunan proyek perumahan terus dilakukan banyak developer. Warga pemilik tanah punya opsi menjual untuk proyek itu. Tapi, bagaimana menentukan harga jualnya?
Hal itu menjadi pertanyaan pembaca detik's Advocate:
Kepada Yth.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Tim Pengasuh detik's Advocate
Selamat pagi ibu/bpk ...
Mohon bantuan saran/pendapat dari ibu/bapak untuk pertanyaan saya di bawah ini:
Orang tua (ortu) saya memiliki sebidang tanah di satu desa di daerah Cileungsi/Bogor. Desa tersebut sekarang sudah menjadi perumahan elit. Pembangunan perumahan oleh developer dilakukan secara bertahap. Banyak tanah warga dibeli dengan harga di bawah NJOP/m2 atau sesuai dengan plafon yang telah ditentukan oleh developer (surat tanah warga kebanyakan girik dan AJB).
Tanah orang tua saya sudah dikonfirmasi oleh phak developer masuk dalam rencana pengembangan bisnisnya.
Pertanyaan saya:
1. Seandainya NJOP tanah di daerah tersebut sebesar Rp 900 ribu/m2 - luas tanah 600m2 dan tanah SHM, berapa kira-kira harga yang layak yang bisa orang tua saya tawarkan kepada developer?
2. Seandainya pihak developer hanya mau membeli tanah ortu saya sesuai dengan plafon mereka yang di bawah NJOP, tetapi saya menolak, apakah memungkinkan?
Demikian pertanyaan dari saya dan semoga mendapatkan respons yang baik.
Terima kasih
Salam,
Ibu Wati
Untuk menjawab pertanyaan itu, kami meminta pendapat advokat Dr (C) Alvon Kurnia Palma, SH, MH. Berikut analisanya:
Terima kasih atas pertanyaannya.
Pertanyaan Ibu Wati sederhananya adalah apakah tanah adat milik dapat diperjualbelikan dengan harga berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak?
Sebelum menjelaskan, terlebih dahulu saya akan menjelaskan sebagai berikut.
Suatu transaksi jual beli harus didasari dengan adanya perjanjian yang dilandasi dengan adanya persetujuan sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata yang terdiri dari adanya para pihak, adanya kesepakatan, adanya hal diperjanjikan dan hal tersebut tidak bertentangan dengan hukum. Para pihak dan persetujuan adalah syarat subjektif yang harus dipenuhi, apabila tidak maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan (vernitigbaar). Tidak adanya persetujuan (consent) dalam perjanjian jual beli tanah mengakibatkan perjanjian peralihan hak atas tanah menjadi tidak sah dan sekaligus akan bertentangan dengan syarat objektif berupa adanya hal tertentu yang dilandasi dengan sesuatu yang sah secara hukum. Ketiadaan persetujuan berkontribusi atas pemenuhan syarat situasi yang sah secara hukum. Sebab ketiadaan persetujuan menjadi penghapus syarat objektif sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 ayat (3) dan (4) KUHPerdata. Oleh sebab itu, peralihan tanah harus ada persetujuan sebagai alasan pembenar peralihan hak atas tanah.
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum landasan hukumnya terdapat dalam UU Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Jo BAB VII Pasal 123 UU Nomor 11 Tahun 2020 yang telah direvisi dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pengganti UU (Perppu) Nomor 2 Tahun 2022.
Intinya, tanah masyarakat yang berfungsi sosial dapat beralih untuk kepentingan umum setelah adanya persetujuan pemilik tanah dalam forum bentukan pemerintah guna memusyawarahkan penetapan lokasi (Penlok) dan adanya kesepakatan bentuk ganti kerugian dapat diganti rugi oleh pemerintah melalui Panitia Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum dengan pilihan bentuk:
a. Mendapatkan uang
b. Tanah pengganti
c. Pemukiman Kembali atau
d. Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.
Berdasarkan itu, kita dapat menyimpulkan pengambilan hak atas tanah meskipun untuk kepentingan umum harus dilandasi dengan adanya persetujuan (consent) pemilik hak sebagai manifestasi keridaan pemilik untuk melepas haknya untuk kepentingan negara sebagai kehendak yang lebih luas bukan untuk kepentingan dirinya pribadi (individual).
Pengadaan tanah untuk pembangunan perumahan oleh pengembang (developer) tidak sama dengan mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Perbedaan yang mendasar adalah, ruang persetujuan sebagai kesepakatan pada peralihan hak atas tanah adat lebih besar dibanding dengan peralihan hak atas tanah untuk kepentingan umum. Peralihan tanah untuk kepentingan umum akan bersinggungan dengan fungsi sosial yang ada atas suatu bidang tanah untuk diserahkan untuk kepentingan masyarakat umum.
Simak selengkapnya di halaman selanjutnya.
Saksikan juga 'Teman Saya Ngutang Terus Nunggak Pake Akun Saya':
Peralihan hak atas tanah yang dimiliki oleh masyarakat untuk kepentingan pengembangan perumahan (privat) harus melalui perjanjian jual beli tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 1457 KUHPerdata tentang jual beli yang bunyinya adalah perjanjian antara penjual dan pembeli di mana penjual mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak miliknya atas suatu barang kepada pembeli, dan pembeli mengikatkan dirinya untuk membayar harga barang itu. Selain Pasal 1457 KUHPerdata, jual beli ini diatur dalam Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang menyatakan:
"Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang. dimaksudkan untuk memindahkan hak milik......".
Paralihan hak tanah adat yang dilakukan melalui perjanjian jual beli harus memenuhi asas tunai dan terang. Asas tunai adalah penyerahan hak dan pembayaran harga tanah dilakukan pada saat yang sama. Selain itu, Asas ini mempunyai arti pembayaran dilaksanakan sampai lunas sesuai dengan kesepakatan harga yang dituangkan dalam akta jual beli. Asas ini bukan dalam artian pelunasan harga tanah harus dilakukan seketika, namun pembayarannya harus sesuai harga yang telah disepakati. Asas terang berarti jual beli tanah dilakukan secara terbuka dan tidak ada yang ditutupi antara para pihak yang dilakukan di hadapan PPAT. Ini sebagai syarat sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah jo.Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (Paraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah) jual beli tanah harus dilakukan di hadapan PPAT.
Berdasarkan penjelasan di atas maka kita dapat menjawab pertanyaan ibu wati sebagai berikut :
1. Harga tanah yang ingin dijual dapat disepakati kedua belah pihak antara keluarga Ibu dengan pihak pengembang. Besarannya dapat berpatokan dengan harga sebagaimana tercantum dalam nilai jual objek pajak (NJOP) sebagai batas terendah dan harga tertinggi sebagaimana keinginan keluarga ibu inginkan, apabila kedua belah pihak ingin mendapatkan nilai jual yang wajar maka dapat meminta bantuan tenaga penilai harga (appraisal).
2. Keluarga ibu sangat memungkinkan menjual tanah tersebut sesuai dengan kehendak bukan atas kehendak pihak developer. Dalam perjanjian, persetujuan adalah hal yang mendasar yang harus di penuhi. Apabila keluarga ibu tidak setuju dengan harga yang ditawarkan maka keluarga ibu berhak menolak dan tidak ada seorang pun yang dapat memaksa agar keluarga ibu menjual tanah sesuai dengan kehendak pihak developer.
Demikian jawaban sederhana saya. Terima kasih.
Hormat
Dr. (C) Alvon Kurnia Palma, SH, MH.
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum internasional, hukum waris, hukum pajak, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Pertanyaan ditulis dengan runtut dan lengkap agar memudahkan kami menjawab masalah yang anda hadapi. Bila perlu sertakan bukti pendukung.
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.
