.webp)
Konsumen harus teliti dan detail saat hendak menyewa apartemen. Apakah fasilitasnya sesuai dengan yang diiklankan atau tidak. Tapi bagaimana bila belakangan fasilitas tidak sesuai yang dijanjikan?
Hal itu menjadi pertanyaan pembaca detik's Advocate yang dikirim ke email: redaksi@detik.com dan di-cc ke andi.saputra@detik.com Berikut pertanyaan lengkapnya:
Selamat Pagi
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Saya menyewa apartemen di Jakarta pada Januari 2022 dengan janji dari pemilik apartemen ada waterheater, AC, kompor dan kulkas. Tapi setelah saya masuk, ternyata fasilitas itu tidak bisa dipakai karena tegangan listrik tidak bisa.
Setelah saya komplain, daya listrik dinaikkan. Namun dengan sejumlah syarat seperti saya harus meneruskan sewa selama 1 tahun, bila tidak deposit hangus. Posisi saya terjepit.
Atas kasus di atas, apakah bisa saya gugat si pemilik?
Terima kasih
Felix
Jakarta
JAWABAN:
Terima kasih atas pertanyaannya. Berikut garis besar jawaban yang bisa kami sampaikan.
Apa Itu Sewa Menyewa?
Dalam hukum perdata, sewa-menyewa diatur dalam Pasal 1548-1600 KUHPerdata. Definisi sewa menyewa menurut Pasal 1548KUHPerdata adalah sebagai berikut:
Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu.
Di mana pihak pertama mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya suatu peminjaman dari sebuah barang selama waktu tertentu dengan pembayaran suatu harga yang telah disepakati bersama.
Terjadinya transaksi sewa-menyewa, memang harus berdasarkan kesepakatan antara kedua belah pihak. Jika kesepakatan belum terwujud, maka bisa dikatakan perjanjian tersebut belum bisa direalisasikan. Pada akhirnya, muncul hak dan kewajiban dari masing-masing pihak yang melakukan kerjasama.
Pasal 1550 KUHPerdata, kewajiban pemilik tersebut di antaranya:
1. Menyerahkan properti yang disewakan kepada pihak penyewa.
2. Memelihara properti yang disewakan sedemikian rupa sehingga dapat di pakai dan dipergunakan untuk keperluan yang dimaksud.
3. Memastikan ketentraman, kenyamanan, dan keamanan kepada penyewa properti.
Selain itu, untuk sewa menyewa rumah diatur juga oleh Peraturan Pemerintah No 44/1994 Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik yang memberikan jaminan perlindungan hukum, baik bagi pemilik maupun penyewa rumah. Di dalam PP tersebut disebutkan bahwa perjanjian dan peraturan sewa-menyewa hanya sah dilakukan jika ada persetujuan atau izin pemilik hunian.
Persetujuan ini dapat dibuat dalam bentuk surat/tertulis. Setidaknya, ada tiga klausul yang harus tertera di dalam surat perjanjian sewa rumah tersebut, yakni:
1. klausul hak dan kewajiban,
2. klausul jangka waktu sewa dan
3. klausul besarnya sewa.
Berdasarkan uraian definisi sewa yang disebutkan di atas, unsur-unsur berikut dapat diambil:
1. Adanya pihak sewa dan penyewa.
2. Ada konsensus antara kedua pihak
3. Keberadaan objek sewaan, yaitu barang, baik yang bergerak maupun tidak bergerak
4. Ada kewajiban pihak yang menyewa untuk menyerahkan kesenangan kepada penyewa suatu benda
5. Ada kewajiban penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewa.
Kasus Konkret
Dalam kasus anda, karena telah ada perjanjian sewa-menyewa sebelumnya, maka jika salah satu pihak ingkar janji (wanprestasi) dengan tidak memenuhi isi perjanjian, maka pihak yang ingkar (dalam hal ini penyewa), dapat digugat secara perdata atas dasar wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata:
"Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan."
Untuk wanprestasi, apabila terjadi perselisihan antara penyewa dan pemilik selalu diselesaikan secara musyawarah dan mufakat terlebih dahulu. Jika tidak berhasil maka lakukan upaya yang dapat Anda dengan mengajukan gugatan atas dasar wanprestasi. Namun sebelumnya, Anda perlu memberikan somasi pada si penyewa tersebut.
Selain itu, peristiwa yang Anda ceritakan juga telah memenuhi unsur UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Pasal 4 menyatakan:
Hak konsumen adalah hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya.
Perbuatan pemilik apartemen juga telah melanggar Pasal 7 huruf b UU Perlindungan Konsumen, yaitu:
Kewajiban pelaku usaha adalah memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan;
Langkah Hukum
Anda dapat mengambil langkah hukum sebagai berikut:
1. Musyawarah kekeluargaan untuk mencari solusi
2. Bila musyawarah gagal, maka bisa mengirim somasi sebagai peringatan bahwa dia lalai melakukan prestasi/kewajibannya
3. Apabila setelah diberikan somasi ternyata pihak penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya, maka Anda bisa mengajukan gugatan pada Pengadilan Negeri yang wilayahnya meliputi tempat apartemen itu berada.
4. Bila nilai sewa menyewa di bawah Rp 500 juta, maka bisa menggunakan hukum acara pengadilan gugatan sederhana sesuai Peraturan Mahkamah Agung (MA) Nomor 4 Tahun 2019. Gugatan sederhana ini memakan waktu hanya 25 hari.
5. Anda juga bisa menempuh jalur gugatan di luar pengadilan lewat Badan Perlindungan Konsumen (BPSK) di Jakarta.
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum waris, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
 |
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.
