.webp)
Proyek perumahan yang tidak terintegrasi secara menyeluruh membuat masalah baru. Antar pengembang saling bersaing, salah satunya akses jalan umum. Ujungnya tidak sedikit yang berakhir sengketa.
Seperti dialami pembaca detik's Advocate yang diceritakan dalam sepucuk surat elektronik berikut ini:
Perkenalkan nama saya V. Saya salah satu konsumen di salah satu perumahan bersubsidi bank di daerah saya.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Di sebelah perumahan saya, terdapat perumahan bersubsidi lain yang berbeda developer dengan perumahan saya. Akses jalan ke perumahan saya harus melewati jalanan utama dari perumahan sebelah.
Dan karena suatu masalah antar developer, akhirnya akses jalan tersebut ditutup dengan beton setinggi 1 meter oleh pihak developer perumahan sebelah, sehingga jalanan tersebut akhirnya tidak dapat dilalui. Sekedar informasi bahwa jalanan tersebut memang milik perumahan sebelah karena tidak diserahkan ke pemerintah daerah.
Pertanyaan saya, apakah saya dan warga dari perumahan saya bisa menggugat perumahan sebelah berhubung jalanan tersebut digunakan untuk kepentingan umum?
Apakah saya dan warga perumahan saya bisa menggugat bank atau pihak developer untuk pembukaan akses jalan tersebut? Ke mana kami harus mengadukan nasib?
Terima kasih atas pencerahannya.
Untuk menjawab permasalahan di atas, detik's Advocate menghubungi advokat Edy Halomoan Gurning, SH, MSi. Berikut pendapat hukumnya:
Terima kasih atas pertanyaan yang telah Saudara sampaikan.
Permasalahan yang relatif sama juga pernah terjadi antara PT Bumi Serpong Damai,Tbk., PT Putra Veritas dan PT. Smart Telecom dengan Warga Lengkong Gudang yang perkaranya terdaftar pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dengan nomor 191/Pdt.G/2009/PN.JKT.PST. Pada Putusan Peninjauan Kembali Nomor 182PK/Pdt/2017, Hakim Agung pada Mahkamah Agung menolak Peninjauan Kembali dengan pertimbangan, sebagai berikut:
"Bahwa alasan-alasan Peninjauan kembali tidak dapat dibenarkan karena tidak ditemukan kekhilafan hakim/Judex Juris, dan tidak ditemukan suatu kekeliruan yang nyata, oleh karena pendapat Judex Juris bertumpu pada fakta bahwa hak servitut di atas tanah objek sengketa telah ada sejak tahun 1937 yang digunakan oleh warga setempat untuk jalan menuju Desa Dadap Rawa Buntu, sehingga penutupan jalan tersebut oleh Tergugat II sejak 9 Maret 2006 harus dibuatkan jalan penggantinya. Hal tersebut sesuai dengan Ketentuan Pasal 6 Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yaitu semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial;"
Oleh karena ditolaknya permohonan Peninjauan Kembali tersebut, maka PT Bumi Serpong Damai,Tbk., PT Putra Veritas, PT. Smart Telecom, Bupati Tangerang, Wali Kota Tangerang Selatan dan Lurah Lengkong Gudang secara tanggung renteng membuat jalan pengganti untuk dapat dipergunakan warga sebagaimana isi putusan Pada Pengadilan Tingkat Pertama yakni putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 191/Pdt.G/2009/PN.JKT.PST.
Berdasarkan contoh kasus di atas, maka Saudara dan warga dapat mengajukan gugatan terhadap pihak yang menutup akses jalan tersebut serta pihak pemilik tanah yang di atasnya terdapat jalan. Gugatan ini dapat didasarkan pada Perbuatan Melawan Hukum atas berlakunya hak servituut (Pengabdian pekarangan) yang diatur pada Pasal 674 hingga Pasal 710 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ("KUH Perdata") serta pemberlakuan Pasal 6 Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yaitu semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
Simak selengkapnya di halaman berikut.
Saksikan juga 'Proyek Apartemen Mangkrak, Tapi Cicilan tetap Berjalan':
Hal yang lain, Saudara juga dapat menggunakan dasar hukum Pasal 667 dan Pasal 668 KUH Perdata. Pasal ini mengatur mengenai tanah-tanah yang terletak diantara tanah orang lain agar mendapatkan jalan dan ketentuannya dengan bunyi sebagai berikut :
Pasal 667 KUH Perdata:
"Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya."
Pasal 668 KUH Perdata:
"Jalan keluar itu harus diadakan pada sisi pekarangan atau tanah yang terdekat dengan jalan atau parit umum, namun dalam suatu jurusan yang demikian sehingga menimbulkan kerugian yang sekecil-kecilnya, bagi pemilik tanah yang dilalui."
Berdasarkan ketentuan Pasal 667 dan Pasal 668 KUH Perdata, maka Saudara dapat menuntut diberikannya jalan untuk akses keluar masuk dan disertai dengan kewajiban Saudara untuk membayar ganti rugi atas penggunaan tanah sebagai jalan dimaksud. Namun jika tidak tercapai kesepakatan, maka Saudara berhak mengajukan gugatan Perbuatan Melawan Hukum terhadap pihak perumahan sebelah atas tindakan penutupan jalan melalui Pengadilan Negeri.
Selain itu, jika pada saat Saudara membeli rumah dan telah diperjanjikan dengan pihak developer bahwa pihak developer menyediakan fasilitas umum berupa jalan dimaksud, maka Saudara dan warga dapat mengajukan gugatan wanprestasi terhadap developer perumahan Saudara.
Perlu juga kami sampaikan, penjelasan di atas merupakan saran terhadap upaya-upaya hukum yang masuk ranah Pengadilan. Namun, perlu juga dilakukan upaya-upaya di luar pengadilan seperti mediasi yang melibatkan pemerintah setempat.
Demikian jawaban dari kami, semoga membantu Saudara.
Edy Halomoan Gurning, SH, MSi.
Edy Gurning & Partners
Gedung Gajah Blok AF-AG Lantai 2
Jl Dr Saharjo Kav. 111,
Tebet, Jakarta Selatan
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik baru di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum waris, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email:
redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.
