detik's Advocate

Ini Hal yang Perlu Dibaca Ketika Mau Beli Properti Biar Tak Terjebak Hukum

Andi Saputra - detikNews
Senin, 15 Mar 2021 08:39 WIB
Industri properti diprediksi tumbuh berkisar 20-30% pada 2021. Faktor pendorong pertumbuhan industri properti di antaranya adalah penerapan UU Ciptaker.
ilustrasi properti (Foto: Grandyos Zafna/detikcom)
Jakarta -

Sebulan lebih detik's Advocate hadir, pertanyaan terbanyak dari pembaca yaitu soal properti, waris, dan hak-hak ketenagakerjaan. Banyak pembaca mengaku terjebak hukum saat membeli properti karena rumitnya aspek keperdataan.

Berikut rangkuman pertanyaan-pertanyaan mendasar pembaca dalam membeli properti yang berujung jebakan hukum dan dijawab oleh tim hukum detik's Advocate, Senin (15/3/2021):

1.Apakah itu Girik?
Girik adalah bukti pembayaran pajak.

2.Apakah itu Akta Jual Beli (AJB)?
AJB merupakan bukti adanya peristiwa perdata berupa jual beli terhadap suatu benda (semacam kuitansi-red)

3.Kuat Mana Girik, AJB dan Sertifikat Hak Milik (SHM)?
Yang paling kuat SHM. karena SHM yang menjadi bukti mutlak kepemilikan tanah.

4.Amankan beli tanah dengan bukti girik?
Jika membeli tanah dengan dasar alas hak tanah tersebut adalah girik, maka pastikan girik yang dipegang asli. Kemudian telusuri di kelurahan/desa bahwa girik dimaksud tercatat. selanjutnya, pastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang bersengketa, misal dengan bertanya kepada pemilik tanah yang berada diperbatasan tanah dimaksud atau dapat bertanya kepada aparat pemerintahan setempat. Hal serupa juga dapat dilakukan jika alasan haknya berupa AJB.

5.AJB dan Girik lebih kuat mana?
Keduanya bukan merupakan bukti kepemilikan. Jika dipertentangkan keduanya, maka akan terdapat varian peristiwa. Pastikan apakah pelaksanaan AJB sudah dilakukan dengan benar dan sesuai peraturan perundang-undangan. Jika tidak, dapat saja AJB batal/dapat dibatalkan.

6.Sudah bayar DP tapi proyek rumah mangkrak, bisakah saya tuntut developer?
Pertama, mengajukan pengaduan dengan tuntutan pengembalian down payment kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) sebagai badan yang akan membantu proses alternatif penyelesaian sengketa (mediasi, konsiliasi dan arbitrase) antara konsumen dengan pelaku usaha, yang putusannya bersifat final dan mengikat, serta nantinya bisa dimintakan penetapan eksekusi oleh BPSK kepada pengadilan negeri.

Kedua, apabila para konsumen atau pembeli ingin mengajukan gugatan langsung kepada pengadilan, maka dapat diajukan gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum ke pengadilan negeri di wilayah hukum tempat kedudukan developer itu berada, dalam rangka menuntut pembatalan PPJB, serta menuntut ganti rugi dari developer.

Ketiga, apabila penyelesaiannya ingin dilakukan secara bersama-sama dengan konsumen (pembeli) lainnya (collective settlement), para pembeli tersebut seyogyanya telah memenuhi syarat sebagai dua atau lebih kreditor, dalam mengajukan permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) atau Kepailitan sesuai UU No.37/2004 terhadap developer sebagai debitor, melalui Pengadilan Niaga di tempat kedudukan Developer berada.

7.Sertifikat rumah bermasalah sehingga gagal akad, bisakah saya tuntut developer?
Di kasus ini, konsumen sudah melakukan down payment dan administrasi lain. Ternyata, sertifikat rumah bermasalah dari pihak developer karena sedang dipecah sehingga bank tidak bisa memberikan fasilitas kredit. Berikut jawabannya:

Pertama, dapat menyelesaikan secara damai dengan mengganti unit rumah yang saudara pesan dengan unit lain yang sudah siap sertifikatnya, sehingga tidak menimbulkan perselisihan hukum;

Kedua, jika konsumen berkukuh untuk membeli unit yang saudara inginkan, maka saudara perlu memastikan kebenaran fakta dan bukti, mengenai sudah adanya sertifikat induk dari developer dan adanya fakta dan bukti pengurusan pemecahan sertifikat pada kantor pertanahan setempat mengenai bidang tanah yang anda pesan dari developer. Selain itu, pastikan pula unit rumahnya telah mulai dibangun/ selesai dibangun. Apabila saudara telah mendapatkan kebenaran fakta tersebut, maka saudara dapat menunggu prosesnya sampai dengan tenggat waktu yang dijanjikan oleh developer berakhir;

Ketiga, apabila tidak terdapat kepastian penyelesaian dan jangka waktu yang dijanjikan sudah lewat, maka saudara dapat mengajukan somasi/peringatan mengenai pengembalian uang muka dan biaya-biaya yang telah anda keluarkan kepada developer dengan memberikan jangka waktu penyelesaian sesuai dengan toleransi waktu yang dapat anda berikan;

Keempat, jika toleransi waktu yang diberikan telah berakhir dan developer tidak kunjung merespons permintaan saudara dalam hal pengembalian uang muka dan biaya-biaya yang telah dikeluarkan, maka saudara dapat mengajukan persoalan ini kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) untuk membantu mendapatkan pengembalian uang muka dan biaya-biaya yang telah dikeluarkan;

Kelima, konsumen dapat langsung mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri di tempat kedudukan developer berada mengenai wanprestasi (Pasal 1243 KUHPerdata) atau perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata) dengan menuntut ganti kerugian uang muka dan biaya-biaya yang telah dikeluarkan sehubungan dengan adanya ingkar janji atau pelanggaran hukum yang dilakukan oleh developer;

Keenam, hanya apabila dirasakan bahwa developer sama sekali tidak mengusahakan adanya penerbitan sertifikat; janji penerbitan sertifikat yang terlampau lama tidak terealisasi; penjualan bidang tanah milik orang lain/ sengketa, maka saudara dapat pula melaporkan kepada Polri mengenai adanya dugaan rangkaian tindak pidana yang dilakukan oleh developer, yakni penipuan dan/atau penggelapan (Pasal 378 dan/atau Pasal 372 KUHP) atau Pasal 62 UU No. 8/1999 tentang Perlindungan Konsumen tentang pelanggaran Pasal 8 Ayat (1) Huruf (f) UU No.8/1999 atau Pasal 151 UU No.1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman tentang Pelanggaran Pasal 134 UU No.1/2011.

==

Tentang detik's Advocate

detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya dan akan ditayangkan di detikcom.

Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), kekerasan dalam rumah tangga (KDRT) hukum waris, perlindungan konsumen dan lain-lain.

Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.

Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email:
redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com

Berhubung antusias pembaca untuk konsultasi hukum sangat beragam dan jumlahnya cukup banyak, kami mohon kesabarannya untuk mendapatkan jawaban.

Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.

Salam
Tim Pengasuh detik's Advocate

Simak juga video 'Akal Bulus Mafia Tanah Rebut Sertifikat':

[Gambas:Video 20detik]



(asp/isa)