Rencana Tol JORR II Lewati Duta Bintaro: Adakah Kepastian Hukum Tata Ruang

Rumah adalah bangunan dasar, fundamental, dan sekaligus menjadi prasyarat bagi setiap orang untuk bertahan dan hidup dan menikmati kehidupan bermartabat, damai, aman, dan nyaman. Dengan kata lain dampak negatif bahkan ancaman nyawa baik fisik maupun mental terbuka pada individu-individu yang tak punya rumah.

Lebih jauh tanpa mempunyai (akses) perumahan, kehidupan pribadi, maupun sosial akan sulit dicapai. Tak berlebihan hak atas perumahan menjadi variabel penting dan menjadi sebuah hak independen atau hak yang berdiri sendiri (independent or free-standing right) dalam mengukur apakah seseorang menikmati hak atas standar hidup yang layak (the right to a adequate standard of living).

Aspek hak atas perumahan ini dikuatkan dengan Undang Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, pada Pasal 5 ayat (1) menyatakan bahwa: "Setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati dan/atau menikmati dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur".

Namun demikian bukanlah berarti dalam pemenuhan salah satu hak azasi tersebut
seseorang dapat semaunya sendiri mewujudkan haknya tanpa memperhatikan kewajiban yang ada pada dirinya serta hak orang lain mau pun kepentingan umum. Melainkan perlu kesadaran bahwa negara mempunyai kewenangan mengatur pola pengelolaan tata guna tanah yang meliputi penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil, serta Penataan Ruang meliputi sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.

UU No 26 Tahun 1997 tentang Tata Ruang, pada pasal 7 ayat (2) Negara memberikan kewenangan penyelenggaraan penataan ruang kepada Pemerintah dan pemerintah daerah. Dengan demikian ada aspek kewajiban yang harus diperhatikan oleh seseorang dalam pemenuhan hak atas perumahan dan pemukiman, yang tersebar dalam berbagai peraturan perundangan, yang secara hirarki sesuai dengan asas hukum lex superior derogat legi inferior. Antara lain: UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Tata Ruang, PP Nomor 47 Tahun 1997 tentang Rencana Tata Ruang Nasional, serta berbagai Peraturan Daerah Tingkat Propinsi maupun Daerah Tingkat II yang mengatur tentang Rencana Tata Ruang Wilayah.

Di Propinsi Banten Tata Ruang Wilayah diatur dengan Peraturan Daerah Provinsi
Banten Nomor 36 Tahun 2002 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten Tahun 2002 - 2017 (Lembaran Daerah Propinsi Banten Tahun 2002 Nomor 38 Seri C); Di tingkat Kabupaten Tangerang (sebelum adanya Kota Tangerang Selatan) diatur dengan Perda No 10 Tahun 2002 tentang Izin Pemanfaatan Tata Ruang (IPR) Perda No 10 Tahun 2001 tentang Izin Membangun Bangunan (IMB).

Bahkan berdasar pasal 60 dan pasal 61 UU Nomor 26 Tahun 1997, setiap orang mempunyai hak dan kewajiban berkaitan kegiatan Tata Ruang. Pasal 60 mengatur hak warga negara menyatakan bahwa: Dalam penataan ruang, setiap orang berhak untuk: a. mengetahui rencana tata ruang; b. menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang; c. memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang; d. mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya; e. mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan f. mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang menimbulkan kerugian.

Pasal 61 mengatur kewajiban setiap warga negara berkaitan dengan tata ruang sebagai berikut:  

Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang wajib: a. menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan; b. memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabat yang berwenang; c. mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang; dan d. memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundangundangan dinyatakan sebagai milik umum.

Atas pertimbangan hak dan kewajiban dalam Tata Ruang tersebut di atas, kami pastikan untuk membeli unit rumah di kawasan Duta Bintaro. Kami menyadari meskipun termasuk dalam klasifikasi golongan warganegara yang berpenghasilan menengah ke bawah, kami tidak akan sembarangan dalam memenuhi hak atas rumah tinggal, dalam arti mengesampingkan kewajiban sebagaimana diatur dalam perundangan yang berlaku, seperti membeli, membangun rumah di kawasan di kawasan sabuk hijau, bantaran kali, dan lain-lain yang bertentangan dengan tata ruang yang telah ditetapkan, seperti yang dilakukan saudara-saudara kami lainnya, karena kami menyadari hal itu bahkan akan menambah permasalahan bangsa dan menyulitkan diri kami sendiri di masa yang akan datang.

Perumahan Duta Bintaro sebagaimana dalam promosinya merupakan perumahan di kawasan pemukiman dan perumahan dengan lingkungan yang aman, asri, jauh dari kebisingan, sarana dan prasarana yang memadai (dekat sekolah, pusat perbelanjaan, jalan, listrik, telepon) sesuai dengan perencanaan Tata Ruang Kota dan Kabupaten Tangerang. Hal ini dibuktikan dengan adanya izin prinsip dan izin lokasi, serta adanya sertifikat HGB/Hak milik atas pemilikan unit rumah yang kita beli.

Namun, betapa tersentaknya kami warga Duta Bintaro, khususnya Kluster Kintamani, Kuta, dan Uluwatu atas pemberitaan di media akhir-akhir ini khususnya mengenai Rencana Pembangunan Jalan Tol JORR II (Jakarta Outer Ringroad) yang diwacanakan melewati Perumahan Duta Bintaro khususnya kluster Kintamani dan Kuta.

Bahkan artikel pada kolom Infrastruktur di sebuha harian terkemuka di Indonesia hari Selasa, 2 Juni 2009 dengan judul "Tol Kunciran - Serpong Melewati 5 Kelurahan", Kepala Bappeda Kota Tangerang Selatan, Hasdanil, telah menjelaskan kepada media mengenai kepastian Proyek JORR II yang akan melintasi tiga perumahan di kota Tangerang Selatan, yakni Duta Bintaro, Pakujaya Permai, dan Regensi Melati Mas.

Seperti tidak percaya mendengar penjelasan tersebut. Mengingat alasan-alasan sebagai berikut:

a. Kami menempati perumahan Duta Bintaro di kluster Kintamani dan Kuta rata-rata sekitar 3 (tiga) tahun.
b. Lingkungan yang nyaman untuk memulai membina rumah tangga yang sakinah, mawaddah, warohmah.
c. Pengembang Perumahan Duta Bintaro sampai saat ini, masih memegang izin prinsip dan izin lokasi pengembangan kawasan pemukiman di sekitar lokasi Duta Bintaro. Bahkan, masih memasarkan unit rumah di lokasi yang berdasarkan keterangan Kepala Bappeda kota Tangerang Selatan pasti terkena Proyek JORR II, sehingga mustahil ada izin lokasi yang sama, untuk dua proyek (Jalan Tol dan Pengembangan Perumahan).

Kami menyadari bahwa Tata Ruang di Kota Tangerang Selatan dapat ditinjau kembali atau direvisi (Pasal 16 UU Nomor 26 Tahun 1997). Tentunya dengan prosedur yang telah ditetapkan. Tapi, kami tidak menyangka begitu gampangnya meninjau tata ruang tanpa mengingat jangka waktu berlakunya.

Lalu, di manakah kepastian hukum penataan ruang bagi konsumen perumahan di Tangerang Selatan? Semudah itukah peninjauan kembali tata ruang di kota Tangerang Selatan?

Sebagai warganegara yang taat hukum, sebagaimana ketika kami membeli unit rumah di Duta Bintaro, kami tidak akan menolak segala kebijakan pemerintah dalam tata ruang yang dalam pasal 7 UU Nomor 26 Tahun 1997 disebutkan bahwa "Negara menyelenggarakan penataan ruang untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat". Namun, sebagai warganegara yang mempunyai hak asasi dan hak atas perumahan. Selain meminta keterangan resmi atas rencana pembangunan proyek JORR II tersebut kami juga akan menuntut kepastian hukum tata ruang sesuai prosedur yang berlaku.

Kukuh Adhi Santosa
Duta Bintaro Kintamani B4-11
Serpong Utara Tangerang Selatan
adhy_sant@plasa.com
08159905111

Keluhan diatas belum ditanggapi oleh pihak terkait

(msh/msh)