Masalah Pengembangan Lahan di Jakarta

Masyarakat Jakarta boleh berbangga. Ibu kota tercinta tahun ini berulang tahun ke-491 dengan segala kemajuan pesatnya dari masa ke masa. Sampai saat ini, keberadaannya sebagai pusat pemerintahan, bisnis dan keuangan, serta segala kemewahan di negara kita ini belum tergantikan oleh kota lainnya. Kehidupan di sini pun terlihat semakin gemerlap dengan terus dibangunnya gedung-gedung tinggi oleh berbagai pihak.

Penampilan pun terlihat semakin menjanjikan dengan dibangunnya infrastruktur transportasi publik, dan dipercantiknya objek wisata bersejarah. Tapi, semuanya hanya sebatas "terlihat" karena sebetulnya ibu kota mengalami masalah pengembangan lahan.

Pertama, properti terbengkalai di ibu kota dibiarkan begitu saja oleh pemiliknya tanpa ada tindak lanjut dari pemerintah daerah. Misalnya saja, sebuah menara yang cukup terkenal dan sampai saat ini masih berdiri megah di kawasan MT Haryono tanpa adanya satu pun penghuni selama bertahun-tahun. Hal ini sungguh ironis ketika lahan yang seharusnya bisa digunakan untuk memenuhi kebutuhan warga malah dibiarkan tanpa kejelasan dan akhirnya ibu kota malah sibuk mengonversi ruang terbuka hijau, tempat pembuangan sampah, serta lautan untuk membangun properti baru yang tentunya semakin menambah masalah terkait kualitas lingkungan hidup.

Meskipun merupakan hak milik pihak tertentu yang tentu pengelolaannya juga menjadi hak pemiliknya, tak terurusnya properti tersebut akan merusak penampilan ibu kota. Dan, bisa jadi menimbulkan masalah bagi penduduk di sekitarnya sehingga perlu ada imbauan dan penegakan hukum dari pemerintah kepada sang pemilik untuk berusaha menggunakannya kembali, memperbaiki, membangun ulang, merobohkan bangunan, menyewakannya, atau menjualnya kepada pihak yang lebih membutuhkan dan mampu menggunakan lahan tersebut dengan baik.

Ketika pemerintah punya dana yang cukup, lahan itu bisa dibeli untuk dijadikan ruang terbuka hijau yang sangat dibutuhkan masyarakat, gedung layanan umum, atau pembangunan hunian baru. Tindakan ini bisa dikecualikan untuk properti historis atau yang sedang menjadi objek permasalahan hukum.

Kedua, pengembang sibuk membangun properti baru dengan ruang komersil yang begitu luas tanpa mempertimbangkan tingkat permintaan dan potensi keterisiannya. Setiap pembangunan hunian selalu diikuti dengan adanya pusat perbelanjaan, ruang kantor, dan/atau ruko untuk menarik minat pembeli yang dimanjakan dengan kemudahan dan kedekatan menjangkau berbagai fasilitas. Permasalahannya, peningkatan penawaran ruang kosong tidak diikuti dengan peningkatan permintaan yang seimbang sehingga akhirnya hanya memunculkan ruang yang sia-sia tak berpenghuni dan merugikan pengembang itu sendiri.

Penyewa ruang akan lebih memilih bertahan di tempat yang sudah mereka gunakan jika lokasi tempat baru sangat berdekatan dan mereka sudah nyaman di lokasi yang sekarang karena mereka tak perlu membuang waktu dan uang untuk membangun gerai baru dan memindahkan barang-barang serta belum terjaminnya kenyamanan beraktivitas di tempat yang baru. Dari waktu ke waktu, luas ruang yang mereka sewa pun semakin berkurang karena kehadiran penjualan daring yang disukai oleh konsumen.

Konsumen dalam kota tidak perlu berjibaku dengan kemacetan dan konsumen luar kota tidak perlu mengeluarkan uang besar untuk mendapatkan barang yang didambakannya langsung di depan pintu rumah. Mencari penyewa baru pun cukup sulit karena jika mereka bisa sukses berjualan daring dan tidak membutuhkan gerai pamer, tentunya mereka tidak akan mau menambah biaya untuk menyewa ruang terlebih harus membayar denda ketika gerai tersebut tutup. Harga sewa ruang terus tertekan, tingkat keterisian properti terus menurun, dan lamanya pengembang mengembalikan modal terus meningkat bahkan mungkin harus membukukan kerugian yang tak sedikit.

Solusi yang paling realistis tentunya adalah menghentikan pembangunan dan perluasan pusat perbelanjaan, ruang kantor, dan ruko baru di lokasi yang sudah jenuh. Ruang kosong yang sudah telanjur ada bisa disewakan dengan penawaran yang menarik, dikonversi dengan fungsi baru yang lebih sesuai dengan kebutuhan masyarakat (misalnya dijadikan coworking space), atau dipinjamkan kepada usaha kecil dan menengah binaan pemerintah daerah dengan skema bagi hasil. Konversi menjadi kamar hotel bukan solusi yang baik karena hanya akan mengalihkan masalah dari kelebihan ruang komersil menjadi kelebihan ruang penginapan.

Ketiga, pengembang hanya sibuk membangun properti yang laku dijual tanpa memikirkan tingkat kenyamanannya untuk dihuni. Rumah susun dengan luas unit yang kecil atau rumah tapak dengan luas tanah yang kecil dan bangunan yang menjulang ke atas tentunya menawarkan harga yang lebih terjangkau oleh para konsumen baik untuk ditinggali maupun dijadikan instrumen investasi. Masalahnya, sulit untuk bisa menata dan menjadikan hunian seperti ini sebagai hunian yang nyaman ditinggali sehingga jika memungkinkan, hunian lebih besar di lokasi yang lebih jauh, dengan harga yang lebih mahal, atau dengan fasilitas yang lebih minim tetapi masih tergolong memadai tentu lebih dijadikan pilihan.

Contoh saja, saya pernah mendatangi dua apartemen berbeda yang jaraknya tidak berjauhan. Apartemen pertama dibangun dengan keindahan dan kerapian yang begitu luar biasa, jumlah unitnya pun tergolong tidak terlalu banyak. Apartemen kedua dibangun dengan jarak antargedung yang begitu dekat, jumlah unit yang begitu banyak, jalan yang begitu sempit, dan jauh dari kesan sebagai bangunan yang rapi. Tapi, hunian di apartemen kedua tetap lebih laku karena luasnya yang lebih manusiawi, sekitar 25 meter persegi untuk unit studio.

Apartemen pertama hanya menyediakan unit seluas 21 meter persegi untuk tipe studio sehingga ketika penghuni tidur, mereka akan menatap televisi dan kompor bersebelahan di depan, lemari pakaian yang berbatasan langsung dengan jendela di sebelah kiri, dan tembok di pinggir kasur yang membatasi kamar mandi di sebelah kanan. Jika dibiarkan demikian, kekurangan hunian akan terus terjadi dengan kondisi banyaknya hunian yang tergolong tidak nyaman dalam posisi menganggur karena sulit untuk dijual dan sulit pula untuk disewakan. Solusinya, boleh saja membuat hunian yang terjangkau asalkan luasannya tetap diperhatikan demi kenyamanan penghuninya.

Semoga ke depannya Jakarta bisa menjadi kota yang lebih nyaman dan mampu memenuhi kebutuhan penduduknya dengan wajah yang lebih rapi, indah, dan keseimbangan penggunaan lahan.

Christian Evan Chandra mahasiswa Program Sarjana Departemen Matematika FMIPA UI