DetikNews
Kamis 12 Oktober 2017, 13:00 WIB

Kolom

Misteri di Balik Fenomena Mal Sepi

Jusman Dalle - detikNews
Misteri di Balik Fenomena Mal Sepi Foto: Eduardo Simorangkir/detikcom
Jakarta - Saban menginjakkan kaki di AEON Mall BSD, saya merasakan bahwa daya beli masyarakat yang katanya merosot sepertinya ilusi semata. Pengunjung AEON selalu membludak. Di akhir pekan, suasananya kadang-kadang mirip pasar. Riuh dan padat. Apalagi di tempat-tempat tertentu seperti bioskop, food court atau restauran hingga musala. Harus ekstra sabar menunggu di barisan antrean.

Pusat perbelanjaan paling anyar di Tangerang Selatan itu memang jadi primadona. Padahal, ketika pertama kali dibuka lokasi AEON termasuk terisolasi. Itu dua tahun lalu. Tapi, kini AEON sudah sangat mudah diakses. Ada bus yang lalu lalang mengantar jemput penumpang. Apalagi fasilitas transportasi online siap sepanjang hari dan siap dipanggil setiap waktu.

Setiap kali ke AEON mencari spot nyaman untuk menuntaskan pekerjaan, saya mengamati pengunjung mal asal Jepang itu kebanyakan mahasiswa, orang kantoran atau ekspatriat. Para pengunjung datang ke mal ini bukan untuk belanja pakaian atau kebutuhan harian seperti jadi citra fungsi mal selama ini. Mereka datang untuk mengekspresikan gaya hidup. Mal telah berubah jadi pelengkap lifestyle.

Itulah alasan mengapa restauran, kafe, food court, bioskop atau pusat kebugaran di berbagai mal selalu ramai. Di ruang-ruang sosial itu, interaksi terjadi. Di mal, masyarakat menikmati social experience dalam canda tawa atau sekadar browsing di dunia maya sembari menikmati suasana kafe yang nyaman berpendingin ruangan.

AEON adalah satu di antara banyak mal dengan konsep baru dan tematik yang bisa eksis di tengah fenomena mal yang sepi di Jabodetabek. AEON dan berbagai mal baru berani hadir karena mengusung konsep baru. Mereka membaca dan menyesuaikan dengan pergeseran perilaku masyarakat dalam berbelanja dan mereposisi fungsi mal.

Eksistensi mal tematik dan berkonsep khusus terkonfirmasi dari riset BCA Sekuritas yang belum lama ini dirilis. Menurut riset tersebut, sepuluh pusat perbelanjaan di Jakarta yang mengalami deklinasi merupakan mal yang mengusung konsep lama. Hanya mengandalkan toserba atau supermarket. Sebaliknya, sepuluh mal baru yang justru tumbuh memukau ternyata karena menerapkan konsep baru di mana mal-mal itu menjadi tonggak-tonggak gaya hidup masyarakat urban.

Pergeseran fungsi mal secara ekstrem dipicu oleh gelombang ekonomi digital. Kehadiran berbagai e-commerce menawarkan aneka kelebihan. Termasuk kompetitif dari aspek harga. Belanja di e-commerce juga lebih efektif dan efisien karena tak perlu menguras energi, waktu dan biaya ekstra sebagaimana ke mal. Karena itu, migrasi belanja ke e-commerce turut berkontribusi membuat mal sepi. Perubahan lanskap yang lantas dibaca sebagai tanda-tanda deklinasi daya beli.

Meskipun rasio transaksi e-commerce terhadap ritel nasional hanya di angka satu persen, tapi ledakannya yang semakin inovatif perlahan mengakuisisi konsumen pusat-pusat perbelanjaan terutama di kota-kota besar. E-commerce tetap saja harus diwaspadai sebagai ancaman bagi mal di masa-masa mendatang. Maka pusat-pusat perbelanjaan yang bertransformasi menjadi pusat gaya hidup kaum urban sudah berada di jalur yang benar.

Berdasarkan fakta-fakta di atas, paling tidak ada tiga pendapat untuk membedah misteri mengapa pusat-pusat perbelanjaan sepi. Pertama, bahwa deklinasi daya beli memang terjadi. Tepatnya ada gejala penurunan penjualan terutama di pusat-pusat perbelanjaan. Sebabnya karena over suplai mal.

Lazimnya dalam hukum ekonomi, jika barang yang ditawarkan melimpah maka harga bakal jatuh. Dalam konteks perebutan pasar oleh pusat perbelanjaan, konsekuensinya bakal ada mal yang kekurangan pengunjung karena kalah bersaing. Pendapat ini disampaikan oleh Marketing Director Green Pramuka City, Jeffry Yamin.

Harus diakui, jumlah mal di Jakarta memang sudah di luar batas kewajaran. Melebihi angka ideal dengan rasio jumlah penduduk. Per 2013, sedikitnya ada 564 mal di Ibu Kota. Dengan luas wilayah Jakarta 255 km persegi, artinya dalam setiap 450 meter persegi bercokol satu mal.

Parahnya, pertumbuhan mal masih sangat pesat. Yaitu di angka 3,4 persen per tahun. Rata-rata ada satu setengah lusin mal baru saban tahun di wilayah Jabodetabek. Kendati Ibu Kota sudah disesaki dengan mal, pemerintah tetap saja menerbitkan izin-izin mal baru. Moratorium izin mal baru cuma lips service yang berakhir isapan jempol.

Kedua, mal-mal baru menawarkan konsep gaya hidup. Hadir sebagai tempat nongkrong, ruang kerja, destinasi rekreasi keluarga dan berbagai fungsi lain yang menyingkirkan fungsi utama mal yang dulu kita kenal sebagai pusat perbelanjaan. Mal saat ini bukan lagi tempat belanja. Tapi tempat santai, bersenang-senang dan bersosialisasi.

Karena itu, mal-mal masa kini seperti AEON, Green Pramuka Square atau Central Park lebih menonjolkan fasilitas nongkrong ketimbang toko-toko pakaian. Di Green Pramuka Square misalnya, tersedia area jajanan food street untuk nongkrong sebagai magnet bagi muda- mudi. Selain itu, Green Pramuka juga rutin menggelar acara tematik yang menyasar berbagai kalangan. Mulai dari keluarga hingga anak muda.

Demikian pula AEON Mal yang mengusung tema Jepang. Di akhir pekan atau bahkan pada hari-hari kerja, restauran dan kafe di AEON selalu padat pengunjung. Selain keluarga, juga oleh mahasiswa dan pekerja di kawasan tersebut sekadar untuk makan siang atau cuci mata.

Ketiga, persoalan aksesibilitas dan kemacetan. Kita semua sepakat bahwa lalu lintas adalah masalah serius bagi warga Jabodetabek saat ini. Kemacetan membuat arus irama mobilitas masyarakat terganggu. Alih-alih buang waktu pergi ke mal, mending belanja lewat layanan daring.

Lain halnya dengan pusat perbelanjaan yang berada di satu kawasan superblok seperti Green Pramuka Square yang berada di kawasan Green Pramuka City, atau Central Park Mall di kawasan Agung Podomoro City. Dua contoh pusat perbelanjaan ini punya pengunjung tetap yaitu warga apartemen atau mereka yang berkantor di kawasan superblok tersebut.

Terkonfirmasi dari survei BCA Sekuritas ihwal eksistensi mal di kawasan superblok seperti Central Park Mall. Tetap riuh dengan pengunjung karena memang lokasinya yang strategis berada di pusat keramaian. Bilapun tidak bisa secara penuh mengandalkan warga kawasan, tetap disokong oleh akses transportasi publik yang memadai.

Hal itu melatari banyak pengembang superblok yang juga menerapkan transit oriented development (TOD), yakni pengembangan hunian yang terintegrasi dengan moda transportasi publik. Bisa dikatakan, bahwa tren hunian kini mengarah ke TOD seiring pembangunan megaproyek angkutan massal di Jabodetabek. TOD yang berorientasi pada mobilitas memang jadi primadona di kota supermacet macam Jabodetabek.

Pengembang mencoba mengkanalisasi warganya di dalam superblok yang mengadopsi TOD dengan menyiapkan semua kebutuhan gaya hidup mereka di kawasan tersebut. Konsep pengembangan kawasan ini populer dengan istilah one stop living.

Berada di kawasan one stop living, pusat perbelanjaan seperti Central Park atau Green Pramuka Square diyakini tak akan kehabisan pengunjung. Karena selalu ada warga apartemen atau pekerja di kawasan tersebut yang meluangkan waktu ke mal untuk makan, nongkrong, menonton film di bioskop atau rehat after hours.

Jusman Dalle Direktur Eksekutif Tali Foundation dan Praktisi Ekonomi Digital



Berita video tentang mal sepi bisa dilihat di sini:



(mmu/mmu)
Kontak Informasi Detikcom
Redaksi: redaksi[at]detik.com
Media Partner: promosi[at]detik.com
Iklan: sales[at]detik.com
News Feed