Pemerintah Bingung, Rusunami Limbung, Konsumen Buntung

Jakarta - Masalah perumahan merupakan masalah yang sangat fundamental karena rumah merupakan kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan. Persoalan yang dihadapi dalam pembangunan perumahan saat ini adalah mahal dan langkanya lahan, terbatasnya sumber pembiayaan dengan bunga rendah, tidak jelasnya kebijakan Pemerintah dan tipisnya untung para pengembang.

Seperti kita ketahui bahwa kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan terus meningkat. Untuk itu Pemerintah telah mengeluarkan kebijakan percepatan pembangunan rumah susun sederhana milik bersubsidi (Rusunami) 1.000 tower pada tahun 2007.

Pembangunan Rusunami bersubsidi di wilayah perkotaan diharapkan dapat menjadi solusi yang bersifat struktural dan   melestarikan lingkungan karena Rusunami dapat meningkatkan luas ruang terbuka hijau dan menjadi solusi terhadap kemacetan lalu lintas. Namun pembangunan Rusunami di wilayah perkotaan tetap perlu diatur.

Bermula pada tanggal 7 Pebruari 2007, Pemerintah mengadakan rapat koordinasi terbatas bidang perumahan di Ruang Prambanan Kantor Menpera. Rapat ini terbilang istimewa karena selain dihadiri oleh Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan, yaitu : Menko Perekonomian (selaku Ketua Tim), Menteri Negara Perumahan Rakyat (selaku Ketua Tim Pelaksana), Menkokesra, Menteri Pekerjaan Umum, Menteri PPN, Menteri Dalam Negeri, Menteri Pertahanan, MenPAN, Kepala Badan Pertanahan Nasional, Direktur BTN, Direktur Jamsostek, Direktur Perumnas, Ketua Umum REI; juga dihadiri oleh Gubernur DKI Jakarta Sutiyoso, serta Presiden dan  Wakil Presiden.

Pada akhir rapat, Presiden berpesan pada Menpera supaya dapat melakukan koordinasi dengan semua pihak terkait, termasuk Gubernur atau Kepala Daerah. Gebrakan Rusunami bersubsidi tidak akan berhasil bila tidak dilakukan secara "top down' mengingat perangkat hukumnya belum lengkap tapi target harus dilaksanakan.

Meskipun demikian sambutan dari pihak pengembang, khususnya anggota Rel Estat Indonesia (REI), cukup dahsyat meskipun ketika dihitung saat itu (2007) untungnya tipis di bisnis Rusunami bersubsidi ini.

Untuk itu di DKI Jakarta, Gubernur Sutiyoso segera mengeluarkan Peraturan Gubernur (Pergub) DKI No. 136 tahun 2007 tentang Pedoman Percepatan Perizinan Rusunami bersubsidi pada tanggal 4 Oktober 2007. Pergub ini kemudian oleh Fauzi Bowo direvisi menjadi Peraturan Gubernur DKI No. 27 tahun 2009  pada tanggal 17 Maret 2009. Alasannya karena Pergub yang lama jika dilaksanakan, patut diduga akan ada perubahan tata guna lahan dan berdampak sosial  besar yang nantinya akan menjadi beban Pemda DKI.

Menurut beberapa pihak yang terkait, dalam pelaksanaannya ternyata revisi Pergub ini menjadi penyebab munculnya persoalan berupa penyegelan dan pengenaan denda atas proyek-proyek Rusunami bersubsidi di DKI Jakarta. Penyegelan terjadi karena pengembang  belum mempunyai Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dari Pemda DKI.

Lha kok bisa ya? Mendirikan bangunan tanpa izin. Artinya ini adalah bukti dan ciri kebijakan Pemerintah yang bingung sehingga membuat pembangunan Rusunami bersubsidi limbung dan konsumen buntung.

Rusunami Program Pemerintah Tetapi Mengapa Kusut?

Sebagai program Pemerintah, seharusnya Menpera  segera mengeluarkan kebijakan yang mendukung, termasuk insentif khusus yang jelas supaya program tidak kusut. Insentif tersebut harus menguntungkan pengembang dan konsumen.

Tanpa insentif, rasanya tidak akan ada satu pun pengembang yang bersedia membangun dan menjual Rusunami lengkap dengan berbagai fasilitas dasar seharga Rp 144 juta. Dengan harga tersebut konon keuntungan pengembang hanya 2% pada tahun 2007.
 
Berbagai insentif yang sempat dijanjikan oleh Pemerintah, antara lain : rusunami bersubsidi boleh dibangun di dekat fasilitas umum dan sosial seperti stasiun kereta api, sekolah dan fasilitas umum lainnya yang sudah ada sehingga pengembang tidak perlu membangun sendiri; proses perizinan yang dipermudah sehingga pengembang dapat dibangun bersamaan dengan pengurusan IMB dan perizinan lainnya; konsumen mendapatkan program subsidi bunga (selisih antara suku bunga tetap kredit pemilikan rusunami bersubsidi dan bunga pasar akan ditanggung sepenuhnya oleh pemerintah). Tetapi apa yang terjadi kemudian?

Kebijakan subsidi bunga yang ditetapkan melalui Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 15 Tahun 2008 ternyata telah  dicabut oleh Pemerintah dengan alasan munculnya krisis global sehingga Pemerintah tidak mempunyai dana subsidi yang cukup.  Jadi konsumen Rusunami bersubsidi harus membayar bunga komersial yang berlaku. Tentu saja konsumen Rusunami bersubsidi termehek-mehek.

Keadaan bertambah runyam ketika 6 proyek Rusunami bersubsidi disegel oleh Pemda DKI karena mereka belum memiliki IMB. Meskipun pada akhirnya Gubernur DKI telah mencabut penyegelan tersebut pada awal Mei 2009 lalu, tetap saja pembangunan dan penjualan Rusunami bersubsidi masih tersendat.

Adanya perubahan besaran Koefisien Luas Bangunan (KLB) yang semula pada Pergub 136/2007 adalah 6 diubah menjadi 3,5 pada Pergub No. 27/2009 tanpa ada masa transisi tentunya juga menimbulkan masalah dan menyulitkan pengembang yang telah terlanjur membangun unit Rusunami bersubsidi tersebut. Lalu di mana unsur percepatannya kalau persoalan regulasinya pun menjadi hambatan di Pemda. Apa ini artinya Perintah Presiden tidak dimengerti oleh Menpera dan Gubernur DKI?

Pengembang, seperti layaknya bisnis lain, pasti memimpikan laba dari bisnis Rusunami bersubsidi ini. Namun mimpi itu akan pupus saat Pemerintah menghukumnya karena dipersalahkan melanggar aturan yang berlaku, sementara aturan tersebut adalah aturan baru yang tidak sesuai dengan saat awal mereka mengajukan izin pembangunan Rusunami bersubsidi. Akibatnya bisa ditebak, pengembang akan mengurangi kualitas bangunan dan fasilitas lain agar tetap bisa membangun dan untung. Lalu siapa yang harus menanggung ini semua? Pasti konsumen.

Jadi jangan heran kalau nantinya setiap unit Rusunami bersubsidi, tidak ada sprinkle untuk pemadam kebakaran, kualitas material buruk, finishing bangunan buruk, lift kualitasnya buruk dan jumlahnya dikurangi, tangga darurat tidak ada ventilasi dan lubang sirkulasi udara, pengembang akan memaksakan membangun dengan ketinggian yang berlebih supaya bisa menutup kerugian, padahal itu melanggar aturan, dsb.

Langkah-Langkah Yang Harus Segera Diambil Pemerintah

Saat penulis berbicara dengan pejabat kunci di Pemda DKI dan Kantor Menpera, kedua pejabat tersebut menyalahkan pengembang yang kata mereka terlalu banyak mengambil untung. Ketika penulis tanyakan pada pengembang, mereka bingung dan berucap: "Ini kan program percepatan Pemerintah, mengapa justru Pemerintah yang menghambat?" Lalu  konsumen harus bagaimana?

Dihentikannya subsidi bunga, berubahnya KLB dan adanya denda 6 x nilai bangunan yang sudah didirikan sebelum ada IMB, membuat keuntungan pengembang menipis dan kehabisan napas. Bisa dipastikan kualitas bangunan akan sangat buruk dengan fasilitas keselamatan yang minimalis. Akhirnya ketidakmampuan Pemerintah dan minimnya keuntungan pengembang harus ditanggung konsumen tidak saja secara materi tetapi juga secara "nyawa' karena harus rela menanggung akibat jika bangunan Rusunami bersubsidi  tersebut runtuh karena buruknya kualitas.

Ketidakmampuan Menpera untuk menjadi nahkoda pembangunan Rusunami bersubsidi, merupakan sebuah pembiaran hukum yang patut digugat oleh publik . Agar Pemerintah tidak terkena gugatan hukum karena melakukan pembiaran, Presiden harus segera mengambil alih peran Menpera  sebelum jatuh korban Rusunami 1.000 tower sebagai akibat buruknya rangkaian regulasi dan pelaksanaannya. Jangan biarkan konsumen menjadi peserta ARISAN NYAWA ALA RUSUNAMI BERSUBSIDI yang buruk kualitasnya.  Kalau ini terjadi biaya sosialnya pasti akan sangat tinggi.

Salam Agus Pambagio (Pemerhati Kebijakan Publik dan Perlindungan Konsumen).



(nrl/nrl)