.webp)
Sistem pertanahan di Indonesia memiliki berbagai variasi karena warisan kebijakan sejak zaman penjajahan Belanda. Akibatnya, banyak menimbulkan sengketa di kemudian hari. Bagaimana status tanah yang hanya berupa surat lunas angsuran dari desa?
Pertanyaan di atas menjadi pertanyaan pembaca detik's Advocate yang dikirim lewat surat elektronik atau disingkat surel. Berikut pertanyaan selengkapnya:
Maaf pak, izin bertanya. Ibu saya membeli tanah kavling di desa dengan cara mengangsur. Setelah lunas, ibu saya tdk mendapatkan surat² bukti kepemilikan tanah resmi hanya buku angsuran tulisan tangan yg sudah lunas.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Karena saya juga bukan orang desa tersebut dan tidak bertempat tinggal di situ maka saya menanyakan ke salah satu warga disitu. Bahwa bukti tanah ya cuma buku itu saja. Dan kalau mau jd sertivikat harus membayar 10jt, padahal nilai jual tanah tersebut hanya 50jt.
Pertanyaan saya,
1) apa yg seharusnya menjadi bukti kuat kepemilikan tanah desa? Apakah cukup dgn buku pelunasan tsbt?
2) berapa biaya resmi pengurusan surat tanah spt itu?
Salam hormat
Tere
JAWABAN:
Membaca pertanyaan yang saudara tanyakan, kami berasumsi bahwa tanah yang saudara maksud adalah tanah girik, dan kami akan menjawabnya sebagai berikut:
Istilah Girik kerap kita dengar dalam kehidupan sehari-hari, biasanya digunakan untuk merujuk pada tanah yang belum bersertifikat. Tanah Girik adalah tanah yang dikuasai oleh salah satu pihak yang memiliki girik atau bukti pembayaran pajak atas tanah yang bersangkutan kepada otoritas kolonial. Status tanah girik sudah ada sejak zaman dahulu. Girik bukan merupakan bukti kepemilikan tanah atau hak atas tanah, girik hanya merupakan bukti pembayaran pajak. Status tanah girik belum diakui sah secara utuh sebagai bentuk kepemilikan. Oleh karena itu, bagi siapa pun yang memiliki tanah masih berupa surat girik, bisa dilakukan peningkatan menjadi SHM. Gunanya untuk apa? Supaya tanah yang Anda miliki berstatus hak milik dan tersertifikasi sah secara hukum.
Lantaran belum memiliki sertifikat tanah resmi, maka wajar jika harga tanah girik relatif lebih murah ketimbang tanah dengan status Hak Guna Usaha dan Sertifikat Hak Milik. Bentuk surat girik tanah sendiri bisa disertai Surat Keterangan Tanah (SKT) yang ditandatangani kepala desa atau lurah setempat. Lantaran UUPA tidak mengenal girik dan hanya mengakui sertifikat tanah sebagai bukti kepemilikan, maka status girik tanah tidak bisa dipersamakan dengan Sertifikat Hak Milik maupun sertifikat tanah lainnya.
Undang-Undang Pokok Agraria mengamanatkan untuk melakukan konversi tanah Girik ke dalam tanah ber-hak sesuai UUPA dan pelaksanaan peralihan tanah tersebut harus selesai dalam 20 tahun. Namun, yang terjadi dimasyarakat adalah masih banyak tanah yang belum dikonversi. Saudara tidak perlu khawatir, girik tanah juga dapat diubah menjadi AJB yang kemudian didaftarkan sebagai Sertifikat Hak Milik atau Hak Guna Usaha di Badan Pertanahan Nasional (BPN) terdekat. Oleh karena itu sebaiknya segera dilakukan konversi tanah Girik melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Hal ini diatur dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 atau Undang-undang Pokok Agraria (UUPA).
Pemilik tanah bisa mengajukan status peningkatan kepemilikan tanah surat tanah girik menjadi SHM penuh untuk kepemilikan tanah perorangan. Bagi pembeli tanah girik, sebaiknya mengecek status girik tersebut agar terhindar dari penipuan. Pengecekan status tanah girik adalah dengan mengeceknya langsung di kantor BPN maupun Kantor PPAT. Calon pembeli juga bisa memastikan status surat tanah girik lewat bukti pembayaran PBB, setidaknya pembayaran pajak PBB dalam tiga tahun terakhir.
Prosedur Mengubah Status Tanah Girik ke Sertifikat Hak Milik (SHM)
Jika saudara saat ini memiliki tanah girik atau tertarik membeli tanah girik, maka saudara harus segera melakukan persiapan untuk mengubah status girik ke SHM. Adapun proses yang harus dilewati yaitu:
- Datang ke kelurahan
- Datang ke kantor pertanahan
- Siapkan biaya pembuatan sertifikat tanah dari girik
Dengan adanya sertifikat hak milik, Anda berwenang menggunakannya untuk segala keperluan (selama tidak melanggar hukum). Sekaligus mempermudah Anda saat hendak menjualnya atau mengalihkan kepemilikan kepada orang lain. Ini sejalan dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, atau dikenal juga dengan UUPA (Undang Undang Pokok Agraria), yang menyatakan jika seluruh tanah yang belum memiliki sertifikat harus didaftarkan konversi haknya ke negara melalui Kantor Pertanahan setempat.
Simak juga 'Amankah Beli Tanah dengan Bukti Hanya Girik atau AJB?:
A. Urusan Kelurahan
Di tahap ini, Anda akan diminta untuk mengurus beberapa surat, antara lain sebagai berikut:
1. Surat Keterangan Tidak Sengketa
Ini untuk menunjukkan kalau Anda adalah pemilik yang sah dan tidak ada pihak lain yang mengklaim. Jika setelah dilakukan penelitian tidak ditemukan masalah sengketa, Kepala Desa atau Lurah akan menandatangani surat ini, beserta saksi berupa pejabat Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW). Asumsinya, pihak RT/RW adalah perwakilan masyarakat setempat yang memahami sejarah penguasaan tanah ini. Selain RT/RW, bisa juga tokoh adat yang dijadikan saksi. Bagaimana jika ternyata ada sengketa? Lurah akan menunda untuk mengeluarkan surat ini. Anda dan pihak yang terlibat persengkataan harus terlebih dulu mencapai kata mufakat.
2. Surat Keterangan Riwayat Tanah
Sebagai tanah adat atau tanah waris, bukan tidak mungkin ukuran tanah yang dimiliki berbeda-beda dari generasi ke generasi. Misalnya, awalnya keluarga saudara memiliki tanah girik seluas 2.000 meter persegi. Lalu kakek saudara menjual 1.000 meter persegi tanah kepada kenalannya. Sementara sisa tanah seluas 1.000 meter dibagi kepada Ayah saudara dan adiknya, sehingga masing-masing menguasai 500 meter persegi tanah. Pada akhirnya, tanah yang diturunkan untuk Anda hanya seluas 250 meter persegi, karena 250 meter persegi lainnya dipegang oleh kakak saudara. Perincian seperti ini akan dituangkan di Surat Keterangan Riwayat Tanah, yang memang berfungsi untuk menjelaskan riwayat penguasaan tanah dari awal hingga proses peralihan baik sebagian maupun keseluruhan.
3. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik
Surat ini saudara buat sebagai pemohon dan diketahui oleh Lurah atau Kepala Desa. Fungsi dari surat ini adalah menegaskan jika saudara memang sudah menguasai bidang tanah secara sah sebelum memohonkan hak atas tanah ini.
Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik mencantumkan tanggal perolehan penguasaan tanah, beserta cara perolehannya, misalnya melalui Akta Jual Beli.
B. Urusan Kantor Pertanahan
Setelah sukses mengurus surat-surat di kelurahan, langkah selanjutnya adalah mendatangi kantor pertanahan di area tanah milik saudara.
1. Datang ke loket penerimaan untuk mengajukan permohonan berkas
Jangan lupa, membawa dokumen asli girik atau fotokopi letter C, dokumen asli ketiga surat yang diurus di kantor kelurahan, bukti-bukti peralihan tanpa terputus, fotokopi KTP & KK saudara sebagai pemohon, fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan), surat kuasa jika pengurusan sertifikat dikuasakan, surat pernyataan sudah memasang tanda batas, dan dokumen lainnya sesuai persyaratan UU.
2. Dilakukan pengukuran ke lokasi
Hal ini dilakukan oleh petugas ukur yang akan membawa surat tugas pengukuran dari kepala kantor pertanahan. Tentunya, pengukuran ini baru akan dilakukan jika berkas permohonan sudah lengkap dan Anda sudah mendapat tanda terima dari loket penerimaan berkas di kantor pertanahan.
Saat proses pengukuran, Anda atau kuasa akan membantu petugas dalam menunjukkan batas-batas atas kekuasaan tanah.
3. Pengesahan surat ukur
Setelah petugas selasai mengukur tanah di lokasi, hasilnya akan dicetak dan dipetakan di BPN (Badan Pertanahan Nasional). Lalu, Kepala Seksi Pengukuran dan Pemetaan akan menandatangani Surat Ukur.
4. Penelitian oleh Petugas Panitia A
Panitia A adalah panitia yang dibentuk dan ditetapkan berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Pertanahan, biasanya terdiri atas petugas dari BPN dan Lurah.
Setelah Surat Ukur ditandatangani, Panitia A pun bertugas memeriksa, meneliti, dan mengkaji data fisik maupun yuridis-baik di lapangan maupun di kantor-untuk menyelesaikan permohonan pengakuan hak atas tanah.
5. Pengumuman data yuridis
Untuk memenuhi pasal 26 PP No. 24 Tahun 1997, data yuridis permohonan hak tanah akan diumumkan di Kantor Kelurahan dan BPN selama 60 hari.
Tujuan lainnnya dari pengumuman ini adalah untuk menjamin bahwa tidak ada keberatan dari pihak lain terkait permohonan hak tanah tersebut. Jika dalam jangka waktu tersebut ada pihak yang menyatakan berkeberatan, permohonan hak atas tanah akan ditunda hingga masalah ini selesai.
6. Penerbitan SK atas tanah
Ketika periode pengumuman data yuridis telah terpenuhi (tidak ada pihak yang menyatakan keberatan), Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan SK (Surat Keputusan) tentang pemberian hak atas tanah. Artinya, tanah girik Anda sudah berubah haknya menjadi sertifikat.
7. Pembayaran BPHTB
Setelah SK pemberian hak atas tanah diterbitkan, masih ada proses pensertifikatan di bagian Sub Seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).
Namun, Anda harus terlebih dulu membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sesuai luas tanah yang tercantum di Surat Ukur. Jumlah BHPTB yang dibayarkan bergantung kepada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah.
8. Pendaftaran SK Hak untuk penerbitan sertifikat
Selanjutnya proses SK Hak akan didaftarkan untuk melanjutkan proses penerbitan sertifikat hak milik (SHM).
9. Pengambilan sertifikat
Setelah sertifikat ditandatangani oleh pihak berwenang, sertifikat dinyatakan selesai. Dan saudara dapat mengambilnya di loket pengambilan. Tanah girik saudara kini sudah resmi menjadi hak milik. Proses pembuatan sertifikat ini tidaklah sama terhadap tiap orang, tergantung kelengkapan dokumen. Namun pada umumnya proses selesai dalam jangka waktu 6 bulan setelah pengajuan pertama kali.
Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah dari Girik
Biaya pembuatan sertifikat tanah dari girik berbeda, tergantung lokasi dan luas tanah. Berdasarkan PP Nomor 13/2010 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (BNBP) yang berlaku di Badan Pertanahan Nasional, berikut beberapa biaya yang harus diperhitungkan, yaitu:
1. Tarif ukur (Tu)
Jika luas tanah (L) di bawah 10 hektar (10.000 meter persegi), maka rumus perhitungan Tu = (L/500 x HSBKu-Harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran) + Rp100.000
2. Tarif Panitia Penilai A (Tpa)
Tpa = (L/500 x HSBKpa - Harga satuan biaya khusus panitia penilai A) + Rp350.000
3. Pelayanan pendaftaran tanah
4. Pendaftaran untuk pertama kalinya: Rp50.000
5. Biaya transportasi, konsumsi, dan akomodasi (TKA) petugas pengukur
6. Biaya sertifikasi tanah
Contoh perhitungan biaya pembuatan sertifikat tanah:
Sebagai ilustrasi, berikut biaya pembuatan sertifikat untuk tanah di Jakarta seluas 150 meter persegi dengan harga jual Rp 500.000.000,00
Dengan catatan: HSBKu yang berlaku adalah Rp80.000 dan HSBKpa yang berlaku adaalh Rp 67.000,00 Angka ini didapatkan sesuai rumus di atas.
 Biaya tarif ukur (Foto: Istimewa) |
Harga ini tentunya setimpal dengan kepastian hak milik saudara terhadap tanah. Lagipula, jika suatu saat saudara berniat menjual tanah tersebut, nilainya akan jadi lebih tinggi karena sudah memiliki sertifikat hak milik.
Terima Kasih
Tim Pengasuh detik's Advocate
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik baru di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum waris, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.
