Kecanduan Beli Rumah Lelang

Dalam berbagai kesempatan, Menteri BUMN Erick Thohir kerap menyinggung permasalahan angkatan milenial yang tidak sanggup membeli rumah. Ia membeberkan sebanyak 81 juta milenial di Indonesia belum memiliki hunian sendiri. Gaya hidup selangit menjadi biang kerok penyebab mereka sulit memiliki rumah.

Pasangan Aqmarina Kusuma Wardhani dan Irfan Najmudzin nampaknya memiliki pemikiran berbeda ketimbang kaum milenial kebanyakan. Di usia 25 tahun, Irfan sudah berhasil memiliki rumah pertama. Rumah itu ia beli setelah berhasil memenangkan lelang.

“Jadi ceritanya saya punya uang nganggur, terus bingung mau buat apa. Kebetulan belum punya rumah, jadi uangnya saya pakai buat beli rumah pertama,” cerita Irfan saat dihubungi detikX. Rumah lelang adalah rumah yang disita oleh bank, karena debitur atau pemilik sebelumnya wanprestasi. Irfan tergiur membeli rumah lelang karena harganya sangat terjangkau ketimbang harga pasaran.

Rumah pertama milik Irfan terletak di jalan besar di Kabupaten Semarang, Jawa Tengah. Saat dilelang, kondisi rumah seluas 275 meter persegi itu masih nampak setengah jadi. Seluruh proses pembelian rumah lelang dari awal hingga mendapatkan sertifikat rumah dan menempatinya ia lakukan sendiri. Irfan membeli rumah lelang melalui penawaran tertutup alias close bidding.

“Saya pasang angka di Rp 98 juta. Kita nggak tahu peserta lain pasang angka berapa karena close bidding. Harga pasaran rumah di sini bisa sampai Rp 250 juta. Hoki-hokian tahu-tahunya saya yang dapat,” ungkap Irfan usai mengikuti lelang yang diadakan oleh KPKNL atau Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang. Sebelum melakukan transaksi pembelian rumah lelang, Irfan sudah menyiapkan uang tunai sebagai syarat pembayaran rumah tersebut.

Saya pasang angka di Rp 98 juta. Kita nggak tahu peserta lain pasang angka berapa karena close bidding. Harga pasaran rumah di sini bisa sampai Rp 250 juta. Hoki-hokian tahu-tahunya saya yang dapat.”

Proses pembelian rumah lelang yang dilakukan Irfan dan istrinya berjalan dengan mulus. Ketakutan yang dikhawatirkan orang pada umumnya seperti pemilik rumah sebelumnya yang enggan angkat kaki tidak terjadi. Justru Irfan dan Aqmarina ketagihan mengoleksi rumah lelang. Mulailah mereka melakukan perburuan dengan mengumpulkan informasi terkait rumah lelang dari berbagai sumber. Seperti website sejumlah bank maupun situs lelang.go.id.

“Lelang yang kedua di tahun 2023 kita dapat rumah di harga Rp181 juta, luasnya 88 meter persegi. Pasarannya Rp 350 juta. Kalau dihitung sama renovasi total kami keluar uang Rp 220 juta,” kata Aqmarina. Keduanya merupakan pemilik usaha café. Sementara di percobaan lelang ketiga, Irfan dan Aqmarina gagal mendapatkan rumah impiannya karena kalah harga dalam close bidding.

Jika tak ingin repot-repot mengikuti alur pembelian rumah lelang, seseorang bisa saja menggunakan jasa Konsultan Lelang. Lima tahun belakangan ini, Dominikus Salim berkecimpung di bisnis properti lelang sebagai konsultan. Setiap hari, Salim, begitu ia disapa, mengumpulkan informasi terkait beragam aset lelang yang ia unggah di akun Instagram @konsultanpropertilelang. Tidak melulu rumah, melainkan juga aset berupa tanah, gedung, apartemen, pabrik, mall dan hotel. Tugasnya adalah membantu klien untuk mendapatkan aset lelang dengan harga terbaik.

“Biasanya saya sendiri yang pilih aset yang lumayan prospeknya bagus. Kita survei lalu kita cari fact finding data-nya. Sehari-hari kita networking ke pihak perbankan, kurator dan meeting dengan klien,” ucap Salim yang sebelumnya sempat bergabung di beberapa agen lelang.

Jika klien sudah setuju untuk menjadi peserta lelang, Salim akan membantu dalam hal pendaftaran lelang hingga hari H pelaksanaan lelang. Jika lelang berhasil dimenangkan, Salim turut mengawal proses mendapatkan risalah lelang hingga pengosongan aset. Dari hasil transaksi lelang yang berhasil, ia mendapatkan komisi sebesar 2 hingga 3 persen.

Perkara penawaran harga alias bidding aset lelang merupakan keahliannya. “Kalau kita udah biasa main lelang, udah tahu, nih, harus nge-bid di angka segini. Kayak udah ada feeling aja. Memang udah ada skill sendiri untuk bisa menangin,” kata Salim. Semakin murah harga aset yang dilelang, maka jumlah pesaingnya akan semakin banyak. “Misalnya rumah di bawah Rp 2 Miliar, peminat jauh lebih banyak. Istilahnya pemilik uang segitu lebih banyak dibanding yang punya Rp 10 Miliar.”

Klien yang datang kepadanya terdiri dari dua tipe. Pertama, mereka yang ingin berburu properti lelang dan dijadikan wadah investasi. Setelah mendapatkan aset lelang, para investor ini akan mendandani huniannya untuk dijual kembali. Sementara ada pula yang membeli rumah lelang hanya untuk ditinggali.

“Saya selalu tanya ke klien saya, ini mau buat invest atau dipakai? Kalau tipe investor hitungan harganya bakal lebih teliti lagi. Karena mereka harus keluar biaya untuk touch up, butuh waktu untuk rumah itu terjual lagi,” ungkap laki-laki yang juga memiliki usaha private tour and travel.

Berbeda dengan klien yang mencari rumah tinggal, mereka tak melulu mendapatkan aset lelang dengan harga jauh lebih murah dari pada harga pasaran. Terkadang perbedaan harganya justru tidak terlalu jauh. “Kalau sudah cocok lokasinya dan rumahnya, sudah pasti mereka berani bayar lebih mahal. Bentuk rumah masih bisa direnovasi tapi lokasi dan lingkungan rumah, kan, nggak bisa diganti.”

Meski begitu, tak jarang klien yang awalnya hanya ingin mencari rumah untuk ditinggali, kemudian malah menekuni bisnis properti lelang dan menjadi pemburu aset lelang.

“Karena mereka sudah ngerasain enaknya. Kebanyakan dari mereka diam-diam, sih, belinya. Sampai orang-orang pada heran, ‘lo bisnis apa, kok, tiba-tiba bisa punya banyak rumah?’ Padahal dia beli dari lelang. Di mana orang takut, di situ ada peluang,” tutur Salim.

Namun, kendala yang kerap dikeluhkan kliennya saat membeli hunian lelang adalah kesulitan menyiapkan uang tunai. Transaksi pembelian aset lelang memang masih dilakukan menggunakan cash keras. Peserta lelang mesti menyiapkan uang jaminan sebesar 20 hingga 50% dari harga lelang. Jika kalah lelang, uang jaminan akan dikembalikan. Jika berhasil memenangkan lelang, pelunasan harus dilakukan dalam waktu 5 hari kerja.

“Itu memang menjadi challenge buat orang yang ingin membeli rumah lelang. Tapi orang Indonesia banyak, kok, yang punya duit, cuma nggak semua kelihatan aja,” ucap Salim.

Seperti satu tahun lalu saat Salim membantu seorang klien yang membeli rumah di Bintaro melalui lelang dengan harga Rp 2,7 miliar. Harga pasaran rumah di sana pada saat itu berkisar di angka Rp 5 hingga Rp 6 miliar. “Klien saya itu sudah punya rumah di selatan, tapi sengaja beli lagi rumah di Bintaro buat kumpul-kumpul keluarga."