Berburu Properti Jalur Lelang

Di kota besar seperti Jakarta, menemukan rumah dengan harga miring ibarat mencari jarum dalam tumpukan jerami. Bisa dibilang hampir mustahil atau bahkan tidak mungkin. Begitu mengetahui ada rumah di ibu kota yang berhasil dibeli dengan harga Rp 80 juta saja melalui proses lelang, Andros Martin rasanya tak ingin percaya begitu saja.

Rumah lelang merupakan rumah hasil sitaan bank karena debitur atau pemilik sebelumnya tidak mampu membayar utang dan gagal melunasi pinjaman. Daya tarik rumah lelang memang terletak pada harga jualnya yang lebih murah dari pada harga pasaran.

Mumpung sudah terlanjur mencemplungkan diri di dunia properti lelang, Andros mulai menjalankan misi pencarian ‘harta karun’ tersembunyi itu. “Awalnya saya dilema, apakah aset lelang profitable atau nggak. Pertama kali dengar orang beli rumah harga Rp 80 juta, dari pasaran Rp 500 juta, 'wah kayaknya nggak masuk akal'. Di kepala saya ini ajarannya Kong Tai alias omong gede nggak, ya,” ujar Andros, seorang praktisi properti lelang, saat dihubungi detikX.

Satu per satu kompleks hunian ia telusuri. Bukan hanya di Jakarta melainkan juga di kota-kota satelitnya. Titik terang belum nampak, Andros malah kena apes. Saat sedang melakukan survei, ia dihardik oleh pemilik rumah yang dilelang. Laki-laki itu nampak kesal saat melihat Andros menginjakan kaki di depan rumahnya. Perasaan Andros dag-dig-dug tak keruan, lututnya tiba-tiba lemas.

“'Pokoknya lewatin dulu mayat saya. Selama saya masih hidup, saya nggak rela rumah ini dieksekusi,” ucap pemilik aset hunian itu dengan lantang.

Sejak saat itu Andros menyadari satu hal, jika ingin langgeng di bisnis properti lelang, ia harus memiliki mental sekuat baja. Di ranah ini tidak ada tempat untuk orang yang melempem dan gampang baper. Selama tujuh tahun Andros berhasil bertahan, mengarungi luasnya samudera properti lelang.

Berbagai tingkah laku para debitur wanprestasi yang keberatan rumahnya di pasang spanduk lelang sudah ia lihat dengan mata kepalanya sendiri. Sebagai pemilik rumah, tentu mereka akan melancarkan berbagai taktik agar pemburu properti lelang seperti Andros segera minggat.

Seperti saban hari, ketika kantornya yang terletak di Jalan Kyai Haji Hasyim Ashari, Jakarta Barat, digeruduk debitur yang tak rela kepemilikan rumahnya berpindah ke tangan Andros. Selama cara yang ia tempuh untuk mendapatkan rumah sitaan itu sudah betul dan tidak melanggar hukum, ia tidak akan bergeming.

“Kalau dari sisi legalitas, pembeli sudah nggak ada salahnya ketika dia masuk ke rumah itu. Karena secara legitimasi, dia sudah beli aset itu dari kantor lelang. Kepemilikan sudah berpindah secara perdata,” kata Andros yang pernah 15 tahun bekerja di bidang asuransi. Pemenang lelang seharusnya dapat menguasai objek lelang karena terbukti secara sah membeli aset melalui lembaga lelang resmi yaitu Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

Permasalahan paling klise dalam pelelangan ini terjadi ketika pemenang lelang tidak bisa menguasai objek lelang yang dibelinya dikarenakan rumahnya masih di huni pemilik sebelumnya. Apalagi jika penghuni lama bersikeras tinggal, drama pembelian rumah lelang hasil sitaan bank tidak dapat terelakkan. Hal ini pula yang terkadang membuat orang enggan membeli rumah lelang.

“Orang sungkan involve ke dunia ini karena mereka berpikir kalau beli barang lelang takutnya ‘menzolimi’ pemilik sebelumnya. Ibaratnya kita kayak ngusir dari rumahnya,” tutur Andros yang juga menangani cessie dan aset kredit macet.

Aset yang dijadikan jaminan bank tidak bisa serta merta disita. Berdasarkan prosedur penyitaan yang sesuai dasar hukum negara, kreditur berkewajiban memberikan surat peringatan kepada debitur. Andros kerap menjumpai debitur atau peminjam yang keras kepala dan sengaja mengabaikan surat peringatan itu. Debitur enggan melakukan pengosongan rumah secara sukarela. Hal ini menyebabkan pembeli lelang terpaksa mengajukan permohonan eksekusi pengosongan ke Lembaga peradilan.

“Yang terlihat di masyarakat selama ini kan 'pembeli rumahnya kok tega banget, ya'. Padahal kronologisnya sampai ada eksekusi, dari pengalaman di lapangan, ya, debiturnya tidak komunikatif dan kooperatif,” kata praktisi di bidang Digital Marketing dan Financial Literacy ini.

Andros menekankan pentingnya melakukan survei sebelum membeli rumah lelang. Untuk menghindari konflik, ada baiknya menghindari rumah yang masih ditempati, kecuali pembeli lelang memiliki seni dalam melakukan negoisasi.

“Kalau cara belinya dengan usir orang dan disuruh jadi gelandangan namanya sadis dan kejam. Saya 7 tahun di dunia ini, nggak pernah pakai cara tidak beretika seperti itu. Kita usaha kalau cari untung dari injek-injek orang kan kasihan, jadi nggak berkah,” kata lulusan Sarjana Teknik Informatika di Universitas Bina Nusantara ini.

Proses pembelian rumah lelang tidak selalu dipenuhi intrik, malahan kebanyakan berlangsung dengan damai. Seperti pengusaha yang merelakan asetnya dilelang untuk melepaskan namanya dari reputasi buruk di BI Checking. Andros juga pernah menjumpai seorang debitur yang merupakan bos besar di sebuah media ternama.

“Awalnya pasti tegang karena bakal berhadapan sama orang yang punya power. Ternyata pas ketemu dia cerita kalau dia nggak sadar asetnya kelelang karena saking banyaknya aset yang dia punya,” cerita Andros. Hunian itu dibeli kembali di tahun 2021.

Selain menjajaki properti lelang untuk kemudian dijual kembali, belakangan ini Andros rajin memberikan edukasi seputar properti lelang dalam berbagai seminar dan kelas. Andros melihat bisnis properti lelang seperti blue ocean, banyak potensi ruang pasar yang belum dijelajahi dan masih menunggu untuk ditemukan. Menurutnya, properti lelang bisa menjadi solusi untuk mendapatkan rumah di bawah harga pasar.

“Dari harga pasaran Rp 1,8 Miliar dari lelang bisa terbeli di angka Rp 400 juta, ada rumah pasaran Rp 500 juta bisa dibeli dengan Rp 200 juta. Itu semua masih di Kawasan Jabodetabek, ya,” katanya.