Hotel-Indonesia

INVESTIGASI

Dua Menara Beperkara

“Kedua gedung ini seperti anak haram.
Tidak diinginkan tapi tahu-tahu ada.”

Menara BCA (kiri) dan Apartemen Kempinski (kanan)

Selasa, 12 April 2016

Dua bangunan pencakar langit itu berdiri kokoh di kawasan Superblok Hotel Indonesia, Jakarta Pusat. Keberadaannya cukup menonjol di samping bangunan lain, seperti Mal Grand Indonesia I dan II serta, tentu saja, Hotel Indonesia Kempinski yang legendaris itu.

Dua gedung itu adalah Menara BCA dan Apartemen Kempinski. Disebut Menara BCA karena di gedung berkaca biru itulah kantor pusat Bank Central Asia bertempat. BCA juga penyewa gedung paling luas di menara tersebut. Dari jauh, logo BCA gampang terbaca oleh siapa pun yang melihat.

Tapi siapa mengira, di balik kedua gedung itu, sebuah permasalahan tersimpan dan mengendap cukup lama. Masalah itu adalah keberadaan gedung perkantoran dan hunian eksklusif itu sendiri di kawasan Hotel Indonesia seluas sekitar 7 hektare.

Kejaksaan Agung menuding, kedua gedung yang dibangun dan dikelola oleh PT Grand Indonesia (GI) itu tak ada dalam perjanjian kerja sama pada 2004 dengan PT Hotel Indonesia Natour (HIN) selaku pemilik lahan. Akibatnya, pendapatan dari pemanfaatan kedua gedung itu tak masuk ke PT HIN, badan usaha milik negara yang bergerak di bidang perhotelan dan wisata.

Sejak Januari 2016, Kejagung mulai mengusut kerja sama bisnis tersebut. Sejumlah pihak diperiksa, termasuk mantan Direktur Utama PT HIN Aloysius Moerba Suseto dan mantan Menteri BUMN Laksamana Sukardi. Kasus dugaan korupsi ini sudah dinaikkan ke level penyidikan karena telah ditemukan bukti permulaan yang cukup. Namun sejauh ini belum ada tersangka yang ditetapkan.

  1. Apartemen Kempinski
  2. Hotel Indonesia
  3. Mal Grand Indonesia I
  4. Menara BCA
  5. Mal Grand Indonesia II

Kawasan Superblok Hotel Indonesia

Apartemen Kempinski

Hotel Indonesia

Mal Grand Indonesia I

Menara BCA

Mal Grand Indonesia II

* * *

Tahun 1997-2002 merupakan tahun yang berat bagi PT HIN. Hotel Indonesia sudah berusia lebih dari 30 tahun dan belum sekali pun direnovasi. Hal itu menyebabkan daya saing hotel menjadi terpuruk. Pendapatan pun tak seberapa besar.

Laporan Hasil Pemeriksaan Badan Pemeriksa Keuangan No. 02/Auditama VII/01/2016 atas Pendapatan dan Kerja Sama dengan Pihak Ketiga pada PT HIN dan Instansi Terkait di Jakarta menyebutkan, sepanjang 1997-2002 pendapatan dari pengelolaan Hotel Indonesia oleh PT HIN cekak. Tiap tahun hotel itu hanya meraup keuntungan Rp 2,06 miliar.

PT HIN kemudian membentuk tim Akselerasi Pengembangan Perusahaan pada 10 Januari 2002. Tim ini bertugas menyusun dokumen pengembangan (term of reference/TOR). Juga melakukan seleksi dan evaluasi untuk para calon investor.

Lalu, peluang kerja sama pun dibuka. PT HIN mengundang 53 calon mitra strategis. Dari 53 itu, delapan perusahaan membeli dokumen pengembangan. Namun pada akhirnya hanya PT Cipta Karya Bumi Indah (CKBI) yang menyerahkan proposal.

PT CKBI adalah perusahaan Grup Djarum milik konglomerat Hartono, yang juga merupakan pemilik BCA. Pada 23 Mei 2003, PT CKBI mengajukan proposal bisnis. Perusahaan yang berbasis di Kudus, Jawa Tengah, itu berminat membangun kawasan terpadu kelas dunia yang akan menjadi landmark Jakarta. CKBI ingin merenovasi Hotel Indonesia dengan sistem kerja sama operasi.

Selain itu, PT CKBI akan membangun pusat belanja I di lokasi Hotel Indonesia, pusat belanja II di lokasi Hotel Inna Wisata, apartemen 41 lantai, dan fasilitas parkir. Bentuk kerja samanya untuk bangunan selain hotel itu adalah build, operate, and transfer (BOT).

Jangka waktu kerja sama 30 tahun dengan hak opsi perpanjangan serta kompensasi minimal 25 persen dari nilai jual obyek pajak atau minimal Rp 400 miliar. Nilai investasi CKBI seluruhnya Rp 1,2 triliun. Sedangkan pembagian pendapatan adalah 50 persen, yang digaransi tak akan di bawah Rp 8 miliar per tahun. PT HIN juga akan mendapat kompensasi biaya sewa kantor selama pembangunan berlangsung, yakni sebesar Rp 1,7 miliar.

Menara BCA

Menara BCA merupakan salah satu gedung tertinggi di Jakarta. Dirancang bangun oleh Callison RTKL yang memiliki portofolio global. Dari lantai 57 terdapat bar dan lounge untuk bersantai menikmati ketinggian. Terletak di lokasi strategis dengan koneksi transportasi cukup lengkap. Disebut Menara BCA karena Bank BCA menyewa ruang paling luas (32.854 meter persegi). Selain BCA, sejumlah perusahaan multinasional juga berkantor di menara ini.
  • Tinggi 230 meter
  • Jumlah lantai: 56
  • Jumlah kantor: 44
  • Harga sewa: Rp 723.800/meter persegi/bulan

Apartemen Kempinski

Apartemen Kempinski merupakan hunian eksklusif bagi kalangan kelas atas Jakarta. Apartemen ini memiliki tiga penthouse, unit terluas dan termewah dengan kolam renang pribadi, di lantai paling atas. Semua penghuni mendapatkan fasilitas kolam renang, pusat kebugaran, spa, ruang bermain anak, ruang pertemuan, akses pribadi ke mal, dan helipad.
  • Tinggi: 215 meter
  • Jumlah lantai: 58
  • Jumlah unit: 261
  • Variasi unit: 123-750 meter persegi
  • Harga jual: Rp 5-70 miliar
  • Harga sewa: Rp 40-70 juta per bulan

Foto: Rengga Sancaya/detikcom


Proposal itu kemudian direvisi oleh PT CKBI. Bentuk kerja sama untuk seluruh unit bangunan adalah BOT. Pembagian keuntungan juga berubah menjadi Rp 10 miliar untuk 2004-2015 dan akan ditambah Rp 1 miliar tiap tahunnya sampai kerja sama berakhir.

Perubahan yang juga menonjol adalah urungnya PT CKBI membangun apartemen. Mereka beralasan wilayah tersebut sudah oversupply dan aspek legal yang susah. PT CKBI juga menyebut belum punya pengalaman dalam bisnis apartemen.

Pada 13 Mei 2004, ditekenlah perjanjian bisnis itu. Perjanjian yang dibuat oleh notaris Irawan Soerodjo itu berbunyi “Perjanjian Pembangunan, Pemilikan, Pengelolaan, dan Penyerahan Kembali Tanah, Gedung, dan Fasilitas Penunjang” yang dilakukan oleh PT HIN dengan PT CKBI dan PT GI.

PT GI, yang datang belakangan, adalah perusahaan baru bentukan CKBI untuk melaksanakan hak BOT yang dikantonginya. PT CKBI memegang 75 persen saham di PT GI, sisanya, 20 persen milik PT Cipta Mulia dan 5 persen milik Hadiyanto Lazzaro.

Dalam pasal 1.2 perjanjian itu disebutkan bahwa, “Gedung dan fasilitas penunjang yang wajib dibangun dan/atau direnovasi penerima hak BOT di atas tanah yaitu antara lain adalah pusat perbelanjaan, hotel, dan bangunan-bangunan lainnya berikut fasilitas parkir serta fasilitas penunjang, yang terdiri dari hotel bintang lima (42.815 meter persegi, pusat perbelanjaan I seluas 80.000 meter persegi, pusat perbelanjaan II seluas 90.000 meter persegi, dan fasilitas parkir seluas 175.000 meter persegi dengan kapasitas sekitar 4.000 kendaraan, yang merupakan kombinasi antara basement dan gedung parkir.”

Foto: Isfari Hikmat/detikX


BPK dalam laporannya yang terbit pada 14 Januari 2016 mencatat ada banyak ketidaksesuaian antara perjanjian BOT itu dan TOR serta Surat Persetujuan Kerja Sama Pengembangan HI dan Inna Wisata dari Menteri BUMN No. S-136/MBU/ 2004.

Ketidaksesuaian tersebut antara lain mengenai pemberian hak opsi perpanjangan BOT selama 20 tahun, pemberian kompensasi bukan berdasarkan persentase dan keuntungan minimum, pemberian hak kepada pemegang BOT yang memungkinkan memanfaatkan sertifikat tanah HI dan Inna Wisata sebagai alat agunan, pengalihan mitra strategis dari PT CKBI kepada PT GI, dan tidak adanya kewajiban laporan keuangan tahunan.

Khusus mengenai Menara BCA dan Apartemen Kempinski, BPK juga melihat adanya keanehan. Sebab, hak menambah gedung perkantoran dan apartemen itu tidak diatur secara jelas dalam perjanjian BOT.

Pada 2007, ketika gedung itu masih dibangun, masalah munculnya Menara BCA dan Apartemen Kempinski itu sudah mencuat. Penyebabnya, kedua gedung itu dikhawatirkan tak termasuk yang diserahkan kepada PT HIN apabila perjanjian pengelolaan di kawasan HI habis waktunya.

Dari dokumen yang diperoleh detikX, Arie S. Hutagalung, konsultan hukum yang ditunjuk PT HIN, berpendapat gedung itu memungkinkan untuk dibangun karena ada frasa kata “antara lain” dalam BOT.

Penambahan kedua bangunan itu dapat menaikkan keuntungan bagi PT HIN. Sebab, di akhir masa pengelolaan, PT HIN akan mendapatkan lebih banyak bangunan dibanding hanya hotel, mal, serta lahan parkir.

PT HIN dapat menolak berita acara penyelesaian pekerjaan karena pembangunan kawasan HI tidak senilai dengan investasi awal. Namun, mengingat keuntungan lebih yang akan didapatkan PT HIN, ia menyarankan agar perjanjian kerja sama antara PT HIN, PT CKBI, dan PT GI itu sebaiknya diubah.

Namun, hingga berita acara penyelesaian pekerjaan bangunan itu diteken pada 11 Maret 2009, adendum (perubahan) perjanjian itu tidak pernah dilakukan. Bahkan, hingga pemeriksaan BPK berakhir, kajian dan penghitungan atas penambahan investasi Menara BCA dan Apartemen Kempinski itu tak pernah dilakukan. Padahal kedua bangunan itu dapat dipastikan menambah investasi dan sumber pendapatan untuk PT GI.

Hasil audit itu pulalah yang memicu kegeraman jajaran komisaris yang baru PT HIN. Komisaris Utama PT HIN Michael Umbas mengatakan masalah ini sudah dibiarkan cukup lama. Akibatnya, PT HIN terus menderita kerugian. “Kedua gedung ini seperti anak haram. Tidak diinginkan tapi tahu-tahu ada,” katanya kepada detikX.

Umbas mensinyalir, keberadaan Menara BCA dan Apartemen Kempinski merupakan hasil permainan investor dengan orang dalam di PT HIN di waktu lalu. Mereka sengaja membuat poin-poin karet, yang bisa diterjemahkan sesuka hati. “Ini bersekongkol antara direksi lama dan pihak PT GI. Kita masuk jadi komisaris, menemukan fakta ini, masak kita biarkan,” ujarnya.

Ini bersekongkol antara direksi lama dan pihak PT GI."

Michael Umbas, Komisaris Utama PT Hotel Indonesia Natour

Mantan Menteri BUMN Laksamana Sukardi juga merasa ada yang janggal dari megaproyek HI pada masa-masa terakhir dia menjabat itu. Pasalnya, saat menyetujui kerja sama bisnis itu, tidak ada rencana pembangunan gedung perkantoran dan apartemen. Kalaupun disebut sarana penunjang, bangunan itu seharusnya berbentuk fasilitas sosial saja. “Sebetulnya kalau materi (gedung) yang signifikan tidak bisa dibilang ‘dan lain-lain’. Itu yang utama malah,” kata Laksamana.

Jaksa Agung Muda Tindak Pidana Khusus Kejagung Arminsyah mengungkapkan, Suseto dalam pemeriksaan pada 14 Maret 2016 mengakui Menara BCA dan Apartemen Kempinski ilegal. Namun hal itu langsung dibantah oleh tim kuasa hukumnya. Apa yang dibangun oleh PT GI sudah sesuai dengan akta perjanjian yang diteken pada 2004.

Sementara itu, pengacara PT CKBI dan PT GI, Juniver Girsang, menilai permasalahan ini hanya soal perdata. Obyek perjanjian adalah pemanfaatan lahan di HI, bukan bangunan. Kliennya memiliki hak besar di lahan itu, termasuk mengubah rencana dasar dengan berdasarkan pertimbangan teknis sepanjang tidak mengurangi kuantitas.

Terkait proyek Menara BCA dan Apartemen Kempinski, kata dia, juga jelas termaktub dalam pasal 1.6. PT GI menguasai hak milik atas satuan rumah susun atau HMARS. Dengan itu, dalam bisnisnya, PT GI bisa membangun gedung bertingkat dengan satuan-satuan terpisah, terutama untuk hunian. “Jadi bahwa PT GI diwajibkan membangun strata title, strata title ini tempat tinggal, kemudian bangunan perkantoran,” katanya.


Reporter: Aryo Bhawono, Ibad Durohman, Bahtiar Rifai, Isfari Hikmat
Redaktur: Aryo Bhawono
Editor: Irwan Nugroho
Videografer: Iswahyudy/20Detik
Desainer: Fuad Hasim

Rubrik Investigasi mengupas isu panas terbaru yang mendapat perhatian besar publik secara mendalam. Isu ini mencakup politik, hukum, kriminal, dan lingkungan.

SHARE